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滁州概况
行政区划—— 辖2市4县2区，安徽面积第三大地级市
滁州概况
滁州市辖琅琊区、南谯区，天长市、明光市和全椒、来安、定远、凤阳4县，总面积13398平方公里，为安徽省面积第三大地级市。其中市辖区面积1399平方公里（约占总面积的10.4%）。年未全市人口445.2万人（截止2008年6月）
滁州概况
区域交通—— 地理区位良好 交通四通八达
滁州地处皖东，历来为南京江北门户，地理位置优越。京沪铁路、京沪高铁、宁西铁路穿行而过。 【公路】国道：G104、G205、G312 省道：S101、S205、S206、S212、S226、S247、S307、S309、S310、S311、S312、S331 高速公路：沪陕高速公路、宁洛高速公路、京福高速公路、长深高速公路、马滁扬高速公路（在建）、北沿江高速公路（在建）。
【铁路】铁路：京沪铁路、宁西铁路高速铁路：京沪高速铁路（在建）、沪汉蓉高速铁路（在建）
项目概况
【项目产品配比】
项目房源：
由上表可以看出，项目房源约292户，均属于大户型房源。从滁州目前房产市场来看，大户型房源可以筛选优质高端客户，提高了项目今后社区的综合人文素养，从而起到滁州首个高端楼盘的效应。对今后开发商的品牌效应打下坚固形象品牌
项目分析
【产品分布】
从左图中看出，楼栋产品分布基本是遵守建筑设计角度，坐北朝南，出则繁华，入则宁静的生态住宅小区，实现景观资源、社区配套的最大化
项目分析
四星级酒店 18层
2幢楼 108户 18层
4幢楼 96户 16层
3幢楼 44户 11层
1幢楼 44户 11层
4层临街商铺
项目外部环境[四至]
项目南面为三里亭路，旁边有菜市场和琅琊小学，为学区房小区。为小孩的上学提供了便利
项目东侧毗邻丰乐大道，紧挨滁州建军委大厦，属城市中心范畴，拥有繁华的生活配套，为项目营造一个便利的居住条件
项目西面为滁州琅琊山国家4A级景区及滁州学院，有着得天独厚的山水景观带资源，为项目打造高端豪宅铺垫坚实基础
利用机会，克服劣势
发挥优势，抢占机会
做好项目前期展示及包装，造成包装成熟且精致的市场印象
优势（S）： 区位优势明显，属滁州城市中心繁华地带，周边配套完善成熟区域价值可观； 项目周边1公里范围内有琅琊小学、五中、滁州实验中学、滁州大学，有着极为良好的人文教育氛围； 毗邻国家4A级琅琊山景区，千亩山体公园凤凰湖岸风光带，景观资源优越，自然景观得天独厚 区域交通便利，交通通达性好；
机会（O）： 琅琊区类似项目的开发欠缺，山水项目更缺； 居民对项目所在片区认可度较高 滁州消费者对山景住宅持热烈追捧的观念； 大户型产品稀缺，新政继续缩小大户型产品的规划
威胁（T）： 滁州楼盘发展参差不齐，价格差异明显，产品本身具有的品质差异不大，现阶段项目与项目之间比拼的是外在的配套、景观资源
SWOT分析 & 我们的策略
利用名称、包装等前期高端形象抢占市场制高点； 借助竞争对手推广手段进行借势营销； 选择最佳上市时机
劣势（W）： 现阶段环境较为混乱 产品规划合理性欠缺，产品规划未充分考虑滁州市民的生活习惯，缺少生活阳台。 项目的楼体层高从南至北的排列规划未考虑楼层视野及受光的最大化
充分诉求产品优势； 利用学区房概念、山体公园、畔凤凰湖风光带开发热点诉求升值潜力； 在销售前期，将项目景观、地中海风情的建筑设计、自身周边的学区房配套的独特买点提前呈现，给目标客户营造视觉上的享受及购买欲望的刺激
充分利用琅琊山景观资源优势，凤凰湖岸风光带的规划及学区房的稀缺优势，在营销后期注重借助机会，打造高端精品星级物业，提升项目价值； 利用项目本身的最低容积率、最高绿化率来吸引高端客户
减小劣势，避免威胁
发挥优势，转化威胁
项目价值点梳理地段价值：市区中心、学区房区位价值：靠山临湖，适宜人居园林景观：原生态山林、百年香樟建筑概念：地中海风情建筑 主流产品：滁州首个下沉式庭院花园、观景阳台、空中花园 价值唯一：首个高绿化率、低容积率的高尚社区
【小结】
在面临项目即将开盘不到一个月的时间里，如何去梳理我们的客户，如何去确定我们诚意客户的意向有多大，如何定位客户对这个项目的一个价格期望是我们需要做的工作。 所以在工程进度能顺利保证的前提下，怎么去弱化风险，实现量价齐升，则是我们工作内容的重点！
项目分析
目标：打造滁州城市首个下沉式别墅 ——顶层豪华“空中别墅”、百万价值标榜——
第二部分：蓄势期营销简要回顾
2010营销动作的回顾
小结启发
思维导图
国庆活动的总结
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
