度整合营销推广计划 黄山·「雨润康城」专案 处变不惊，笑看风云变幻 去留无意，任天边云卷云舒 养生公寓 ——静泊，方显从容 雨润 · 康城 建议案名 地名、环境 （旅游品牌、区域板块） 项目属性 （养生、休闲、度假） 目录： [壹]宏观环境 [贰]客户分析 [叁]产品属性 [肆]品牌形象 [伍]营销策略 [陆]推广计划 [柒]媒体策略 [捌]平面表现 [壹] 宏观环境 国家政策的压力 房贷新政 + 90/70 商业银行对申请抵押贷款购买第二套住房的贷款首付比例不得低于４０％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而贷款首付款比例和利率水平也应随套数增加而大幅度提高。与此同时，商业用房的首付比例也提高到５０％。 随着90/70政策的深入实施，小户型类型产品势必大量推出， 90 ㎡供求状况将从供不应求转向供大于求，而银根紧缩（提高利率及放贷门槛以限制第二套住房）的政策实施，在一定程度上打击了消费者的购房热情，增加了客户观望心理。 雨润康城应站在更高的高度上，主动承担“为社会引导生活方式”这一责任，积极与社会发展基调相吻合。这是雨润康城切入市场的第一步，也是拉开与其他项目距离的关键点，雨润地华开发品牌的内涵将由此奠定。 应对策略——主动适应政策 [叁] 产品属性 经济技术指标： 总面积：58400㎡ 总建筑面积：93080㎡ 容积率：1.8 建筑密度：31.58% 楼面地价：2300元/㎡ 平均层数：6F 面积：受70/90限制 建筑限高：无约定 策略发展目标： 标王黄山雨润度假区域居住地标 定位依靠板块优势，补充黄山旅游度假休闲设施的不足 区域项目跨越区域，辐射大黄山旅游景区 价格创造一个目前市场可接受的公寓高价 品牌里程碑，树立发展商品牌 策略运用手段，高出竞争对手一到二个档次 项目位于黄山高尔夫旅游度假区内第19号地块 黄山高尔夫球场从8000亩原生态次森林演绎而来 项目规模体量中等 考虑项目所处的地理位置和环境资源 适合做中高端产品 市场需求 可作为业主的第二居所的需求，由业主自己居住、投资 酒店式公寓逐渐为市场所接受，本案酒店公寓只提供服务而不参与经营 屯溪市场需求存在一定的共性，市场需求主力在120-200㎡（需要调查） 当地普遍已经接受小高层、酒店式公寓产品 以商务、文化活动为目的需要，注重“圈层效应”，择群而居的高端客群 以投资为目的，看中其潜在的旅游发展潜力和不可再生的环境资源 客户群： 分自住、投资两种类型。 客户以私营业主、政府机关单位为主。 工薪阶层购买60㎡ -100㎡，私营主购买100㎡ -150多㎡。 购买区域主要来自长三角的江、浙、沪地区 。 选择支撑高单价的中高端市场进入！ 毫无疑问，企业主和机关事业单位将是本项目的主力客户！ 产品属性定位三段论： 1、如何利润最大化？ 让目标客群选择高单价产品（产品升级） 2、如何符合市场需求？ 需求品类与项目规模匹配（产品多元化） 3、如何寻找差异化？ 寻找高单价产品的机会点（产品差异化） 建立产品识别的方法须综合判读以下四种因素 定位 顺应/突破 迎合/引导 传承/发展 发掘/塑造 利润 前提 产品 差异 市场 需求24 核心价值 －品牌定位四维一点聚焦原理 如何实现利润最大化？ 利润前提让目标客群选择高单价产品（产品升级） 1、从微观看，高尔夫运动、自然景观、会所、酒店、公寓的共同开发经营能体现出现代物业最高尚、最舒适、最休闲的生活方式。 2、本项目吸收了五星级酒店的服务功能和管理模式，拥有良好的居住、通讯、交通条件，坐拥18洞高尔夫球场及周边优美景观，在黄山具有无与伦比的销售潜力。 策略点：凭借项目所处的环境生态自然的优势和产品定位，完全能够支撑得 起高价位的产品概念！ 如何符合市场需求？ 市场需求需求品类与项目规模匹配（产品差异化） 差异化：产品结构的特殊性，决定了目标客群的属性，可根据不同客群需求，定义产品的结构，针对套间和标准间，拉开两个价格档次，扩大目标受众的范围！ 应对策略一，做差异化：当市场普遍把60 ㎡小户型当做普通甚至低端产品进行操作时，雨润康城就要做60㎡的高端，做唯一才能占领市场； 应对策略二，做升级化：我们更应在产品包装概念上拉开与其之间更大的距离，在与竞争对手之间形成差距，而高出1~2个档次，才能实现留住客户的目标。 。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看