诺卡小镇下半年营销推广策略 市场简述： 本案 首创 春江花 园三期 银仁 御墅 金科 观天下 华夏 豪门 金科东 方王榭 桑达园 洋房：均价6800 主力：90-200㎡ 多层：均价5400 主力：94-148㎡ 售完 高层：均价5700 主力：94-140㎡ 洋房：均价7300 主力：130㎡ 高层：5280-6590 主力：89-92㎡ 洋房：均价7200 主力：200㎡以上 高层：均价5800 主力：121-146㎡ 高层：均价6800 主力：92-146㎡ 小高层：均价6100 主力：95-134㎡ 同区域竞争个案成交情况 同区域竞争个案成交情况 7月推盘销售10套 6月推盘至今销售10套 市场代表个案成交情况 市场代表个案成交情况 http://fdc.21ask 中管网房地产频道 市场现状: 市场低迷,量价齐跌,个案月度成交量在10套上下 个区域不同价格都有所回落，本区域情况也不容乐观，本案已无价格优势可言 周边直接竞争个案中新推出户型将对本案产品巨大竞争（金科的高层及首创的多层） 市场观望气息浓烈,现场来电来访客户量急剧下跌 常规推广途径效果大幅减弱,来电量上门量无法有效提升,奥运等热点事件成为主要的社会热点 各案促销战遍地开花,都希望以低价策略抢夺为数不多的客户资源,9.2-9.3折的高额折扣不在少数,但从成交情况看效果也并不理想 因此,我们认为如果仅仅通过促销手段来吸引客户购房,我们将会淹没在市场的价格竞争中,并且所达到的效果不一定理想 推盘计划调整 本案分析: 本案继推出一期最后一批房源后,在7月的成交量达到35套左右,虽然相对其他各案来说成交量名列前茅,但是同时也消化了原先的客户积累,目前二期的客户积累量仅仅为35组,难以在短期内有实质的突破,必须寻找有效的方法得以改变 目前的常规传播通路效果差强人意,一张报纸及杂志稿的投放仅仅只有十组左右的来电量,因此,仅凭常规媒体的投放,本案很难在短期内为二期的开盘积累足够的有效客户量. 临近九月底一期交房,目前的业主对小区立面及景观的态度较为满意,矛盾聚焦点在于小区南侧的新明路的贯通以及一期北侧的河岸建设上,对于河道及河岸的建设工程上还需加快施工进度,一方面能避免交房时的客户争端,也能为二期的开盘带来有力支持;而对于新明路的贯通非我方所能控制,从政府方面的施工进度来看,今年难以贯通,因此在交房时,必定会有一定的客户产生争执. 九月底的一期交房为提前交房,虽然总体说来是利好,但是由于各种各样的原因,也会有一部分的客户会拒绝提前交房,比如新明路的贯通、房屋的整修、不急于入住产生物业费等原因，因此，我们仍然需要采取一定的办法，提高业主的收房比率 二期第一批房源预计在9月初推出，由于工程的施工节奏变化、客户积累状况以及市场的成交惨淡，我们必须对原先的推盘计划作出调整，以保障本次开盘的成拱现场场面的控制 推盘策略: 结合左图及以上的户型排布来看： C-1至C-4以及C-9楼栋户型种类较多 而C-5至C-9楼栋皆为123㎡的户型，C-10至C-12皆为137-145㎡的户型，相对户型单一； 在分阶段销售节奏中，需要合理控制户型的搭配，以及综合考虑推盘区域的整体性 初步推盘计划： 9月初： 推出C-2、C-5、C-10，合计99套房源 10月下： 推出C-1、C-4、C-6、C-7，合计97套房源 11月中： 暗推C-11、C-12，合计44套房源 明年4月初： 推出C-3、C-8、C-9，合计96套房源 08年销售计划： 8月 9月 10月 11月 12月 1月 4月 2月 3月 5月 二期景观 开盘 1\5\10# 开盘 1\4\6\7# 开盘 3\8-9# 99套 97套 96套 均价5300 均价5300 均价 5600 总销5900万 总销5200万 9810㎡ 7800㎡ 11000㎡ 总销6160万 一期车位销售 交房 暗推11、12# 房交会 现场支持 一期实景 沿河实景 稳定价格平台的保障 促进房源去化的催化剂 周边配套 提升市场定位的保证 下半年营销策划思路： 由于目前的市场处于低迷状态，客户观望心态严重，迫切购房需求不强，即便通过高强度的销售信息发布及广告推广也难以引起其看房兴趣，因此我们在下半年度要做的事情归纳起来有三点： 争取尽量多地吸引刚性需求客户亲临现场，通过现场的实景感官及销售措施吸引其购房 如何利用老客户资源带动新客户置业 扩大项目的社会影响力，使得无锡全面认知诺卡小镇的存在，创造项目的脑海占有量，一旦需要购房就会想到诺卡小镇 那么，我们认为，最好的途径莫过于通过活动来形成社会效影楼盘知名度，因此，下半年的营销工作开展将围绕一系列的活动展开活动营销 先解决来人量的问题，在通过现场的接待促进成交 促销活动 非促销活动 来人量不足 Vs 促销信息满天飞 促销活动不促销 聚焦点发生转移 交房时机不适合 结合奥运齐参与 扩大影响人人知 楼盘形象眼见实 公益性质众人爱 非促销活动为主吸引人气 促销活动为辅促进现场销售 系列活动营销方案 公益型社会热点活动 指向型坐标方位配合活动 积累型客户预约促销活动 促销型开盘优惠措施 扩展型以老带新活动 展示型社区派对活动 维护型年末业主联欢活动 活动主线构思： “小资”情怀 达人 运动达人 品位达人 派对达人 生活达人 何谓“达人”—网络新词，形容在某一领域非常专业，出类拔萃的人物。往往是相关领域时尚、情调、品位等的代言，是较前沿先锋型人群 …… 活动一 活动主题 欢乐向前冲！！！ ---诺卡小镇全民健身竞技活动 口号： 做无锡的运动达人 活动目的 创造市场热点，在市场平淡期为项目聚集人气 制造口碑效应，在短时期内最大化的扩大项目知名度 发展外部客户，提升客户积累数量 借用活动关注度，在现场及赛程决赛阶段进行提前交房的信息披露 活动时间 8月中旬至9月下旬 周一至周五为报名时间,周六为比赛时间,共分7轮海选 第8次为所有过关选手间的总决赛 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看