2014年7月--2015年7月缗国未来城项目年度整合营销方案
营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six
计划执行 Plan of implementation
营销难点及关键点 THE PROBLEM Part Four
目标解读 THE PORBLEM Part One
商业思考 Commerce Part Seven
未来城‘面临的营销目标与问题初判 目标关键词: 2014年—2015年需完成3亿元销售额；2015年一二期售罄；
目标’缗国未来城 突破当前市场，完成销售目标，实现一二期工程资金的良性运转； 创新销售渠道, 开拓行销、分销模式，彻底改变现有座销的被动； 注重实效逆势推广，依托老客户、直销客户、企业客户建立销售网络；
问题初判’缗国未来城 城市新兴地产开发板块，面临放量巨大，需求量有限及市政配套滞后等难题； 来自区域内的项目竞争、客户分流以及当前市场观望情绪的影响； 当地市场购买力有限，认知度有限，而工程时间紧迫，销售压力大；
未来城‘目标&影响 目标解读: 提升项目气质，拔高立意，是实现项目价值的兑现点；
&目标 金乡唯一标志性高端产品代表---居住与投资的趋势 金乡新城规划区域的标杆力作---强化项目依托方向 服务体验、景观体验、产品体验的交融地产项目；
营销的概念外衣---需要传达的大方向支撑，
产品宣传落地----需要这种具备影响力
1、项目区位研判 2、对产品梳理 3、价值点罗列
CONTENTS
目录
营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six
计划执行 ANNEX Part Eight
营销难点及关键点 THE PROBLEM Part Four
营销环境研判 外部环境研判 SUMMARY Part Three
项目/产品解读 内部环境研判 INTERNAL ENVIRONMENT Part Two
目标解读 THE PORBLEM Part One
商业思考 Commerce Part Seven
未来城‘区位属性研判 项目所属城市属性：项目位于新城区的中心地段，该区的功能规划定义为行政、文化、居住、商贸功能的新兴聚集区域，大力发展高端居住为主与行政办公功能

功能定位： （1） 核心功能——行政、文化、商贸 规划区的主体是新城区政务。居住、办公、景观休闲应是其核心与主导职能。 （2） 基本职能——居住 以休闲文化为核心，开拓发展相关的商贸产业化职能； （3） 服务辅助功能 作为综合性的城市区域，综合生活服务等城市职能也是规划区所必不可少的，如：居住、服务、文化、休闲等

未来城‘区位解读 地块指标及项目四至：规划为约52万平米，房源973套；
项目占地：296亩 用地面积：197343平方米(东区:122608平米 西区:74700平米) 容积率：东区:2.50% --总建面348724平米 西区:1.95% --总建面168028平米 总建面: 516753平米；总户数：住宅约973套(东区:596套、西区377套)，商业:东区: 158357平；西区:26256平 物业形态：高层住宅/小高层住宅/多层洋房/联排别墅/主题商业/沿街商业/独立商业
文峰路---北侧---县政府广场 城市级道路，项目通行主干道，宽约24米，双向4车道。是本项目通往区域内各个板块的主干道。 山阳路---东侧---新城外沿路 项目通行主干道，宽约24米，双向4车道，是本项目内部交通和连接外区的主要干道。 春秋路---西侧 项目通行主干道，宽约16米，双向2车道，是城市道路； 荷香路---南侧 青年路---组团中间---分割一二期城市道路
曙 光 路
纬 十一 路
未来城‘产品梳理 针对项目一二期住宅产品进行销售方向梳理；
住宅产品划分： （1） 现金流产品: 二期高层产品1#、2#、3#、5#、15#、16#号作为项目现金流产品，拉低价格，快速回现；按照当前传递价格，附加400元/平米装修，对外传递550--600元/平的精装修标准，以3500元/平米进行开盘销售，实现市场产品差异，便利装修贷款；该类产品少推快跑，保持平缓。 （2） 附加值产品: 目前一期滞销的电梯洋房产品，价格略微拉低，重新包装认筹；与现场推售的高层精装产品形成比较，按照当前洋房的景观样板区体验，与洋房工程进度形成双重优势，至10月份多层现房为噱头促进房源销售； （3） 商业部分: 一二期项目商业沿街部分，根据美凯龙招商情况，制定投资回报比例，外沿街与内街区分定价: 内外街按照: 3年返租(6、7、8)、5年回购(130%)的方式进行销售；
多层洋房: 房源19098平米，房源套数160套左右，销售价格:未推售、为预约 剩余房源19098平米 剩余套数160套左右， 剩余标的:6870万元,812913
一、二期: 总推房源面积42265平米，总推房源380套；总可售标的:1.5亿元； 未推房源66795平米；未推房源476套， 剩余可售标的2.4亿元； 一二期商业: 商业外沿街及内街商铺面积约计49000平米， 预期销售单价6800元/平，可销售标的3.3亿元； 项目一二期总可售面积91200平米左右，总销售标的7.2亿元； 已售住宅1.5亿元标的，剩余可售标的5.7亿元；
未来城‘项目价值点梳理 项目价值点：地块位置紧要，是通往外界的交通枢纽；可塑性强；便捷交通将有力提升地块价值。有利条件在一定程度上抵消了配套缺失的不利抗性，且提升的了项目的投资属性。
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