2.概述 上海动物园综合客运交通枢纽配套项目是轨道交通10号线上海动物园站地铁上盖物业，项目位于虹桥路南侧，东临新泾港。总用地面积12004平方米，总建筑面积31729.5平方米。本次定位的研究对象为地上10292.2平方米，地下一层2573.5平方米（不计公交枢虐其他配套设施）
3.环境分析 3.1区域商业概况 本项目所处的商圈（根据本项目的规模、属性等，以0.5公里核心商圈，3公里次级商圈作为调查范围）中，从社区配套商业到区域商业中心、从沿街商铺到购物中心、从特色餐饮街到高档大型品牌餐饮店，各类功能、各级档次业态业种一应俱全，商圈发展相当成熟
特
熟
全
业态业种齐全
具有主题特色
商圈发展成熟
市场基本无空白
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5公里
0.5公里
0.5公里
0.5公里
0.5-3公里
根据项目规模体量、属性等因素，本项目将重点研究两大商业圈层，即核心商劝次级商圈。 核心商圈确定为以项目为圆心的半径0.5公里范围圈层。(如左图) 范围：东至程家桥路、南至延安路高架、西至虹井路、北至哈密路平溪路； 次级商圈确定为以项目为圆心的半径0.5-3公里范围圈层。（如上图） 范围：东至虹梅路、南至吴中路、北至仙霞路；
项目的商圈范围
核心商圈调查
① 虹井路沿街商业、会所型商业（北至虹桥路、南至延安路） 经营功能：餐饮、服务、娱乐休闲 业态业种： 便利类---便利店、美容美发店、电信店、五金店…… 消费类---餐厅、食品店 休闲类---保健养生 档 次：中档
②程家桥路商业购物放心街 经营功能：餐饮、零售、服务 业态业种： 便利类---便利店、美容美发、洗衣店、五金店、房屋中介店…… 消费类---蛋糕西饼店、餐厅、食品店、烟酒店 档 次：中低档
核心商圈调查
生活配套为主 娱乐休闲为辅 中低档次当道
核心商圈特征描述
本案
仙霞路剑河路商业集中区
吴中路、金汇路商业集中区
虹梅路休闲餐饮街
虹中路、延安西路商业集中区
②
虹井路东南亚风情街、红松路商业街
⑤
③
①
④
次级商圈调查
①虹中路、延安西路商业集中区 ②虹井路东南亚风情街、红松路商业街 ③虹梅路休闲餐饮街 ④吴中路、金汇路商业街 ⑤仙霞路剑河路商业集中区
次级商圈调查
①虹中路、延安西路商业集中区 功能：餐饮（中大型）、零售、服务 档次：中高档
金钱豹
谭氏官府菜
次级商圈调查
②虹井路东南亚风情街、红松路商业街 功能：餐饮（风味餐厅）、零售 档次：中档
红松路
虹井路东南亚风情街
次级商圈调查
③虹梅路休闲餐饮街 功能：餐饮（风味餐厅） 档次：中档
次级商圈调查
④吴中路、金汇路商业集中区 功能：餐饮、娱乐、零售 档次：中档
吴中路
金汇路
本案
仙霞路剑河路商业集中区
吴中路、金汇路商业街
虹梅路休闲餐饮街
虹中路、延安西路商业集中区
②
虹井路东南亚风情街、红松路商业街
⑤
③
①
④
次级商圈调查
⑤仙霞路剑河路商业集中区 功能：零售、餐饮 档次：中高档
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5-3公里
0.5-3公里
次级商圈特征描述
餐饮娱乐成市 大型零售布点 具有主题特色 中高档次为主
3.2区域办公概况 本项目所属区域非传统商务区，写字楼产品仅有4-5个，但作为虹桥商务区的补充，各个写字楼都有80%以上的出租率且比较稳定，租金集中在2.0-4.0元/平方米/天，个别高品质项目，如临近本项目的虹桥商务大厦常年保持在满租状态，且租金达到4.0元/平方米/天。 产品方面，以中小单元为主力产品，客户主要为一些涉外企业和服务类企业，如外贸公司、装潢装饰公司、企业办事处等
【 区域办公市场研究】
【 区域办公市场研究】
3.3 项目优势 交通环境优势：小型客运枢纽站（地铁、公交）建成后，人流导入量将增加，对本案形成支持； 旅游景点优势：上海动物园因素所带来的特殊消费人群，对本案形成支持； 居住人群结构优势：区域具有一定比例的国际居民、具有较高的消费力； 虹桥综合交通枢纽：本项目临近虹桥综合交通枢纽，拥有多条国内快速铁路、航班，未来导入大量的商务人群、旅游人群，对本案形成支持；
【 内外部条件（项目优势）】
动物园
国际居民
小型 枢纽站
地铁
虹桥综合 交通枢纽
通勤人流（周1-5为主）
旅游人流（呈季节、时间性变化）
韩国、日本 台湾
商务客 旅游客
快捷、便利
品质、特色
人流特征
人流特征
人流特征
人流特征
消费需求
消费需求
3.4项目劣势 总体规模小：可做商业规划面积仅有12000平方米左右； 人口密度低：周边主要为别墅区、无人居住区（上海动物园），人口总数有限； 商业引力弱：南北两大商业集中区（北部百联西郊区域商业中心，南部延安路、金汇路、吴中路沿线商业集中区）均对本案产生商圈引力，本案的定位应寻求大同中的小异，形成自身的特色，进行消费者争夺。 人流动线差：南有延安路屏障阻隔南部人流导入，北有上海动物园屏障阻隔北部人流导入，区域内人流南北双向流失。 公交枢纽站环境影响：多路公交的起终点，未来将造成较严重的废气及噪声污染
【 内部条件（项目劣势）】
弱
差
低
人口密度底
商业引力弱
人流动线差
小
规模体量小
难留“驻”人
没有什么人
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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