18.3.10旗忠项目定位研究 (2008.12.17版） 18.3.10三大国际化社区的主要特征 18.3.10国际化社区的三个核心要素 高端性 城市感 文化属性 国际化社区的核心要素 18.3.10本案 高尔夫球场 国际网球中心 马桥旗忠森林体育城 本项目位于闵行五区一城之“旗忠国际体育城”，区域规划为以体育为特色，森林绿化为背景，现代服务业聚集区和生态居住区 土地属性分析 18.3.10旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球中心 高尔夫球场 高档森林别墅区 土地属性分析 18.3.10上海闵联生态公园 闵行公园 吴泾公园 马桥旗忠森林体育城 绿城玫瑰园 中房森林别墅 区域整体环境规划较好，拥有高端知名度及优越的生态资源 土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源 18.3.10迎合世博会主题——城市，让生活更美好，生态发展主题符合未来趋势和要求 2010年世博会主题“城市，让生活更美好”，将着重强调城市的生态性，可居住性；生态主题可以让生活更美好，迎合未来整体大事件趋势 城市让生活更美好 18.3.10万科旗忠将打造成为一个 生态型——上海系国际化社区 具备特征：生态性 高端性 城市感 文化属性 万科旗忠的核心定位 18.3.10三大国际化社区的开发模式 开发模式： 1（政府主导）+N（多家开发商共同开发） 18.3.10要把旗忠项目打造成国际性社区，万科必须实现自身角色的转变 开发商 城市运营商 万科的角色转变 18.3.10可借鉴的成功案例 星河湾 配套运营模式 四季会、世界奢侈品协会中国俱乐部、北京外商俱乐部等高端设施 提升项目高端性 广州星河湾1830米骑江木道、北京星河湾代建生态公园等园林景观 提升项目城市感 商场、官场、洋场等不同类型、高密集的圈层营销 提升项目文化属性 主要可借鉴之处：景观园林+圈层营销 18.3.10可借鉴的成功案例 新浦江城 产品运营模式 产品创新，以类独栋产品（院墅、院邸）作为项目标杆 提升项目高端性 总体Block规划，多产品混搭，集中式广场商业街区 提升项目城市感 意大利团队整体设计，中意文化广场、何香凝美术馆 提升项目文化属性 缺憾：商业未纳入核心营销战略，能带来大量人流的公寓产品启动晚，商业氛围无法聚集 主要可借鉴之处：项目定位+产品创新+多产品混搭 18.3.10万科旗忠项目： 配套 产品 + 组合运营模式 万科旗忠项目运营模式 18.3.10旗忠项目运营模式—生态 配套运营——中心绿地、幽径、老树、原生态… 产品运营——高端性低密度产品体现生态价值 18.3.10旗忠项目运营模式—高端性 产品运营——借鉴新浦江城的成功经验，开盘首推800万/套的类独栋别墅，树立项目的高端性 配套运营——运用高端的配套提升项目的高端性 800万/套的类独栋别墅可与区域内高端别墅形成错位竞争 18.3.10旗忠项目运营模式—城市感 生活配套+多产品混搭 配套运营——丰富的生活配套提升项目城市感 产品运营——多产品混搭，营造出社区感从而体现城市感 18.3.10旗忠项目运营模式—文化属性 强烈风格属性的街区商业+独特产品风格 地标性的广场、开放式街区、可小憩的露天吧… 社区规划，独特的立面风格… 18.3.10旗忠项目运营模式—世博会万科企业馆 万科旗忠：世界最佳可持续性发展生态社区 通过世博会万科企业馆全面推介万科旗忠“上海系国际社区”概念，并着重在生态、高端性、城市感和文化属性等方面进行综合展示 城市让生活更美好 18.3.10旗忠项目运营模式—配套设置顺序 配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中 类独栋产品最先入市 由于类独栋客户对周边生活配套要求相对不高，先期主要设置能够体现高端性的文化设施，如美术馆、艺术馆等 类别墅、公寓首次入市… 类别墅、公寓首次入住… 由于这类客户周边生活配套要求较高，这时要设置能够体现城市感的的配套设施和公共空间，如广场、开放式商业街区等 随着类别墅、公寓客户首次入住，此时要设置能够聚集人气的商业设施，如大卖场等大型、集中式商业 18.3.10旗忠项目运营模式—产品设置 18.3.10 21 人民广场 中春路 东塔高速 莘奉金高速 5号线 1号线 本案 莘庄工业区 漕河泾新兴技术开发区 浦江高科技园 紫竹科学园区 闵行经济技术开发区 来源区域（根据交通设施以及动线的辐射框定来源区域 ） 1、周边产业客 与本案近在咫尺的紫竹科学园区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区将为本案提供大量客户群体。 2、闵行区域客 来自于颛桥、马桥等周边区域的原有居民。 3、市西外区客 通过轨道1、5号线以及沪闵路、莘奉金高速能导入来自于市区特别是西南区的客源 旗忠项目运营模式—客户定位 沪闵路 18.3.10 22 旗忠项目运营模式—客户定位 18.3.10 23 湾岸别墅 三林公园 中环附近 12米超大面宽 客厅挑高3.6米 30平米露台 110平米私家花园 70平米阳光地下室 人车分流，全地下车库 。。。环境 地段。。 现代风格 全石材立面+铝合金型材 产品。。 。。。风格 800万总价案例1：金地湾流域双拼别墅 湾流域平面图 三 林 公 园 规 划 学 校 三 林 港 中 环 高 架 在 建 尚 博 路 双拼 双拼 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看