2014.3.18
易居中国易居营销集团 石家庄公司
锐拓欧景城阶段性营销方案
Part 1 ：市场分析 Part 2 ：阶段性营销总纲 Part 3 ：各阶段主要工作 Part 4 ：推广费用预算
contents
Part 1：市场分析 1〉宏观市场分析 2〉竞品分析
项目区域位置：本项目位于石家庄市桥东区，北二环育育和街交口西北角，处于与新华区交界处； 项目战略位置：从政府近期规划，项目处于北延的战略位置，本案所处位置是石家庄市与正定新区发展的新规划主干路的必经之地。北部依托滹沱河、太平河景观，自然环境，处于两地发展的核心位置。
新华区
项目介绍
石家庄2010-2020年城市规划： 公路及对外交通场站设施 ：深化落实“北跨、南优、西控、东延”的空间发展策略”北跨指：通过基础设施和重点项目建设，大力发展正定新区，承载会展、体育、总部经济、文化教育等现代服务业和新兴服务职能。本项目正处于城市发展规划的“北跨”交通要道旁——新胜利大街； 空间布局结构：引导城市拓展和结构调整，奠定“双核、双轴、双带”的空间结构。“双核”指中心城区和正定新区中心。老城中心保留商业、金融、办公等传统生活服务业，重点完善文化、体育设施和开敞空间建设，提升城市品质。在正定新区新建城市中心，重点发展省会商务办公、信息流通、文化体育、会展等高端和新兴服务职能。 生态环境建设：依托西部浅山区生态林地，建设城区西部绿色屏障。加强滹沱河湿地、小壁森林公园、滹沱河森林公园的保护和建设，提升生态屏障地区自然保育能力和水平。
城市发展规划
石家庄新胜利大街：沿京广客运专线两侧规划，北达民航机尝南至窦妪装备制造业基地。规划定位为城市功能脊梁、城市文脉脊梁、城市生态脊梁，将打造成为城市多种职能复合的发展轴带和凝聚文化魅力的生态长廊。伴随铁路入地，地面形成宽为60-80米不等的中央绿带公园，打通中心城区南北向发展脉络，建设兼具历史文化展览、城市观光、休闲游憩等多种功能复合的、具有充沛活力的城市公共开放空间，形成改善中心区城市环境的一大亮点区域。沿线串联石德铁路交会处城市公园、大石桥解放碑历史纪念公园、民生路历史文化街区等城市重要的商业、文化、历史中心。 新胜利大街规划为城市主干道，二环路以内为城市中央景观大道、主干道，二环路以外为快速路，设计车速60公里/小时。在中央绿化带两侧上下行分幅布置，二环路以北双侧红线各宽30米，二环路至槐安路双侧红线宽各50米，为双向八车道，其中最外侧两条为公交专用道。东西向人行过街与地下街结合，共形成平面信号交叉口7组；右进右出控制交叉口16处，平面立交6处，拓宽渠化交叉口7处；调头车道10处；人行过街通道14处，平均距离200米；自行车过街通道9处，平均距离350米；公交站点7处，平均距离380米。
城市发展规划
市区商品住宅供应量分析：石家庄市区商品住宅供应自2008年突破“4百万平方米”关口后，近两年较为平稳，接近四百万平方米。与周边其他省会城市的供应量相比，石家庄市供应量均落后于其他城市。
石家庄市区商品住宅预售面积自2008年进入“四百万平方米”大关后，增长有所放缓，其中09年小幅回落后，2010年呈现出继续增长态势，2013年达到最高峰518万㎡； 2013年全市商品住房的供求比为0.99:1，供求基本平衡
数据来源：石家庄住房保障中心
注：此为石家庄市内6区数据
2007—2013年石家庄市区商品住宅预售面积走势（万平方米）
市区共批准预售项目50个，商品房上市总面积达518.41万平方米较上年上涨4.46%；而批准商品住房项目仅29个，总面积316.42万平方米，同比下降10.93%的数据显示，在商品住宅供应量下降的同时，非住宅商品房上市面积201.99万平方米，同比上涨26.53%。住宅供应量减少而商业地产等供应量增加已是不争的事实。 全市商品住房的供求比为0.99:1，供求基本平衡。受近年政策调控影响，金融收紧影响纯住宅类用地供应受限，供应量下滑，与消费者购房信心增强，需求上涨共同作用下，全市商品住房供求比接近1:1。
宏观市场分析
瀚唐
西湖一品
怡景湾
熙悦
天鸿红星里
橡嵘湾
燕都紫庭
中基碧域
铂宫时代
星河御城
锐拓欧景城
竞品分类 一级竞品项目：天鸿红星里、铂宫时代、中基碧域、熙悦、北部时光、都市怡景四期； 二级竞品项目：橡嵘湾、西湖一品、怡景湾 三级竞品项目：燕都紫庭、瀚唐、星河御城
北部时光
都市怡景四期
竞品市场分析
竞品市场分析
竞品区域：本案周围住宅项目基本集中在育和街以西二环以北区域，由于交通问题很多新华区客户直接由红星街向北； 工程进度：新售项目均为封顶，处于未动工或刚挖槽阶段； 在售价格：二环及二环外项目除有知名度开发商售价基本在7000元/㎡，其他价格基本在5700-6500之间； 在售面积：主力产品主要集中在85-130之间，月均去化约15-20套； 证件与推广：在售项目基本证件不全，因此无大范围推广； 剩余量：本区域可售货量较为充足，争夺客户将成为各项目之间最为激烈的问题； 客户群体：二环外项目主要为首次购房者，加之产品面积，本区项目基本均为刚需型；
竞品小结：
竞品市场分析
Part 2：阶段性营销总纲 1〉项目阶段性目标 2〉阶段性整体推售房源 3〉阶段性整体营销策略
Part 2
区域周边竞品项目： 有一定工程形象的项目价格一般在7000元/平米以上； 项目刚开始启动，价格一般在5700-6500元/平米之间； 项目位于二环里位置较好价格较高； 区域整体可售量较大，且区域项目整体月均去化约180套； 项目自身： 基本无工程形象； 位于二环外且暂时交通通达性不方便；
项目阶段性目标
目前的状况……
保底价 Or 冲刺2亿
项目阶段性目标
如何制定现阶段目标？
实现回款2亿
项目阶段性目标
需销售额6亿
需推售货值7亿

。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看