一、本阶段时间范围
预热蓄客期：2008年9月——2008年12月。

受各方面原因影响，项目开盘时间延期至2009年，2008年9-12月则主要以项目预热和蓄客为主。

二、阶段周期内市场环境调研
预热期内本案主要的竞争对手恒大华府和新兴都市森林项目进展缓慢，尤其是恒大华府当前仍在筹备中，预计到2009年才会启动，对项目前期蓄客不会造成太大的影响。因此，本案预热期内主要的竞争项目只有卓越·蔚蓝海岸二期。蔚蓝海岸二期香樟林占地面积约97000平米，建筑面积约31298.5平米，物业形态为叠景洋房、半山TOWNHOUSE、空中花房，与本案产品有较大的差异，直接竞争较弱，但是该项目作为区域标杆型大盘，对区域市场的走势有较大影响。目前蔚蓝海岸二期香樟林洋房正在办理VIP卡，指定银行存2万可享受额外2%折扣优惠，预计下半年将开盘。

本案预热期内区域其他竞争项目在售的主要有盛大·泽西城、西城龙庭、美林银谷、郡原广尝宜居莱茵城、东方明珠等，在建蓄客项目有金麓国际、湘腾城市广尝滨江·金座、永祺·西京、联美·品格等。据调查统计，2008年下半年在售项目供应量在25—30万平方米，待推出项目总供应量在75万平方米左右。

区域主要在售项目户型供应仍以中大户型号为主，面积区间在120—170平方米三房、四房是供应的主流产品，这与区域的地段及居住环境特征有较大关系；另一方面，中小户型的供应也在不断增加，像盛大·泽西城和郡原广场的一房户型供应量也较大，西城龙庭主推76-88平方米的两房，东方明珠和莱茵城等大盘也有不少90平方米左右两房供应。

区域2008年下半年主要在售竞争项目供应结构如下表所示：
楼盘名称
一房(m2)
两房(m2)
三房(m2)
四房(m2)
五房(m2)
复式
主力户型

1
卓越·蔚蓝海岸
/
92-93
130-147
170
/
170-200
3、4房；140-170㎡

2
盛大·泽西城
30-56
90
117-128
144
/
/
1、3房
30-56㎡
117-128㎡

3
西城龙庭
57
76-88
108-125
128-136
/
/
2房
76-88㎡

4
郡原广场
37-76
90
130-176
176-190
/
30-310
1、3房
37-76㎡
130-176㎡

5
美林·银谷
39-42
/
110-130
160-175
/
185
3房
110-130㎡

6
东方明珠
/
89—91
118-123
/
/
/
2、3房
90-120㎡

7
宜居·莱茵城一期
/
90
89-120
146-178
/
/
3、4房
89-178㎡

8
滨江金座
/
95-99
129-155
194(复式)
172-179
/
3、4房
129-179㎡

9
金麓国际
40-60
90
125-131
150
/
/
2、3房
90-130㎡

与主要竞争项目中大户型产品相比，本案户型80%以上为90平方米以下的两房，不会形成直接竞争，但是区域内仍有不少中小户型产品的供应，以及中小户型将成为未来几年长沙楼市供应结构调整的方向，因此产品之间的竞争仍会较大。

三、阶段周期项目工程节点
2008年9月30日前正负零；
2008年12月20日前 现场接待区开放；
2009年1月20日前4栋样板房开放；

四、阶段周期内项目营销推广总体思路
本案位于河西市府茶子山路，虽然属于市府板块和滨江新城交汇地带，中长期发展前景优越，但是目前周边配套缺乏，基本没有人流量；市场方面，2008年下半年长沙楼市将继续调整，市场供大于求局面已初步开成，如何从震荡调整的楼市中脱颖而出，如何将项目独特的价值差异于区域竞争项目，将是本案预热、蓄客阶段着重需要解决的问题。

从本案现状和预热阶段区域市场竞争等角度考虑，预热阶段本案营销推广的整体原则是：跳出区域做市场，跳出长沙做市常
主要基于两点：一是跳出区域做市常预热阶段项目现场达不到展示条件，另一方面区域基本上没有什么人流，而且长郡中学新址尚在建设中，而本项目的主力客户群是与长郡相关联的，或是家长、教职员工、投资客，他们最大的特点是地域分散，遍布全市，宜以市内接待点进行前期蓄客。

二是跳出长沙做市常本案最大的优势就是毗邻长郡中学新址。百年长郡孕育了郭亮、任弼时、李立三、李富春、肖劲光、曾三、张孝骞、沈其震、吕骥、张也等名人，位居目前湖南省重点中学前列，她的影响力不只限于长沙而已扩展到全省乃至全国，尤其是教育政策的放开，全湖南省学子均可以入读长郡中学。另一方面，长沙作为湖南省的单核心城市，一直以来便受到地州市置业人群的偏爱，或为工作、经商需要，或为子女就读名校需要，或为养老需要等等，据统计，目前地州市置业人群已占长沙商品房销售的半壁江山。整合长郡中学资源进行地州市客户的拓展，开辟新的市场已成为必要。

项目开盘时间延期至2009年，则2008年9-12月则主要进行项目预热和客户资源的积累，针对此阶段推广的总体原则，本阶段蓄客主要以“旭辉之友”长沙客户会方式进行，通过一系列客户会推广活动，达到积蓄意向客户，培养潜在购房客户，利用入会客户的口碑传播，扩大旭辉集团影响力和知名度的目的，为项目2009年的顺利开盘奠定基矗
旭辉之友长沙客户会吸引客户入会措施：A、购房优先/相应购房优惠；B、积分换礼品/积分折房款；

五、阶段周期内项目目标客户定位描述
独特的区位置业新区，百年长郡的影响力，项目的客户群比较分散，而且也不仅局限于市内，地州市客户也成为本案的主力客户源。他们要么为长郡而来，给孩子或未来的孩子最好的学习成长环境，要么属于市府核心区内，能够就近照顾事业，获致身份感的认同，并满足对品质和品位的渴望。

本案目标客户根据区域的不同可划分为市区客户和地州市客户，不同区域客户细分及特征描述如下表所示：
客户区域
市内客户
地州市客户

客户类型
因长郡而来的家长
长郡学校教职员工、教育局员工
市府及周边商圈政务、商务精英
投资客
因长郡而来的家长

年龄
35-45岁
25-35岁
25-35岁
30-50岁
30-50岁

职业
以私企/私营业主、专业人员（医生/律师/工程师/技术人员）等为主
教师、公务员
公务员、管理人员
不限
公务员、私企/私营业主等

家庭人口
3人
2-3人
2-3人
3-4人
3-4人

受教育程度
高中以上
大专以上
大专以上
高中以上
高中以上

家庭年收入
6-20万
5-15万
5-15万
10-30万
10-30万

首付款随能力
15-20万
10-15万
10-15万
15-20万
15-20万

原居住特征
①老城区居民，切身体会到名校对于他们的价值；
②有一定的经济实力，有一套或以上的房屋；
①居住在单位房、宿舍；
①居住在单位房、宿舍或租房；
①较强的经济实力，有多套房屋；

①或居住在单位福利房、公房、政府大院；
②或居住在当地豪宅；

媒体习惯
报纸、电视
网络、报纸、杂志
报纸、网络
报纸、电视、杂志
报纸、杂志

圈层划分
中等消费能力，
中低消费能力
中低消费能力
中高消费能力
高消费能力

置业次数
二次、多次置