摘要
驈 复地自1993年开始房地产开发和管理业务，已经形成了“城
市副中心、大型国际化、价值型生活社区”、“城市中心，海
派国际高档居住区”、“都市近郊，大型低密度庭院式低层住
宅”、“城市中心，街区型集成综合体”和“城市特色产业带
之核心产业CBD”等五类成熟开发产品线。
驈 2004年，复地在香港联交所主板上市；2011年5月， 复星主
动要约收购复地，复地放弃上市公司地位，但保持上市公司治
理和管控架构。未来，复地将继续致力实现其“成为国际一流
的房地产开发和投资集团”的企业愿景
驈 2010年6月， 复地全资成立的复地投资集团(Forte Capital) 是
国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商，
资金运作管理业务在复地被提到前所未有的高度。复地已经形
成了“开发+投资”双轮驱动的战略发展模式。
驈 复地关注全国范围内房地产市场具备发展潜力的主要城市。截
至2010年底，复地共拥有规划建筑面积总计约1,414万平方米。
复地目前的项目储备量足以满足未来3至5年的发展需要，为
其长远发展奠定了良好基矗
驈 成立复地投资集团后，复地将不单做开发业务，还可以投资买
地，然后以土地入股的形式与其他知名房企合作，还会尝试转
型做一些商业地产项目。
驈 从毛利率和净利率角度看，除08年外，复地的毛利率基本维
持在38%左右，在行业内处于较高水平，这与其产品多处于一、
二线城市有关。而复地的净利率波动率比较大，除08、09年
外，基本维持在20%左右，在行业中处于较高的水平。
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房地产标杆企业研究
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2011年8月21日
复地：“开发+投资”双轮驱动
房地产标杆企业研究
2
目录

一、发展沿革、当前市场表现 ........................ 4
1、当前市场表现 ... 4
2、复地大事记 ....... 6
二、“开发+投资”双轮驱动 ............................ 7
1、投资业务成功案例 ............................... 8
2、基金业务成功案例 ............................. 10
3、资产管理成功案例 ............................. 11
三、土地策略 .............. 13
1、当前项目及土储分布 ......................... 13
2、2010年新增项目储备 ........................ 15
3、区域均价分析 . 15
四、各项指标及资本运作 .............................. 18
1、各项运营指标 . 18
2、各项财务指标 . 20
五、产品及产品线 ...... 21
1、代表性产品 ..... 21
房地产标杆企业研究
3
图表目录

图表1：复地与招保万金的营业额（单位：百万元人民币）及增长率比较 .............................. 4
图表2：复地2004-2010年的毛利率及净利率 ................................. 5
图表3：复地所开发项目的区域分布 ............... 5
图表4：复地房地产金融全面解决方案 ........... 8
图表5：项目储备一览表（截至2010年12月31日止）单位：平方米 ............................ 14
图表6：总土地储备权益前区域分布 ............. 14
图表7：未建土地储备权益前区域分布 ......... 14
图表8：2010年内新增加的项目储备 .......... 15
图表9：2010年内各区域项目销售情况 ....... 15
图表10：2010年复地项目销售均价与城市销售均价比较（单位：元/平方米） .................. 17
图表11：复地2004-2010年的毛利率及净利率 ............................. 18
图表12：复地与招保万金的毛利率比较 ....... 18
图表13：复地与招保万金的净利率比较 ....... 18
图表14：复地与招保万金的三项费用率比较 19
图表15：复地与招保万金的销售费用率比较 19
图表16：复地与招保万金的管理费用率比较 19
图表17：复地与招保万金的财务费用率比较 19
图表18：复地和万科的总资产周转率比较 ... 19

房地产标杆企业研究
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一、发展沿革、当前市场表现
1、当前市场表现
复地（集团）股份有限公司（以下简称“复地”）， 是中国大型的房地产开发和投资集团，
国家一级开发资质，是复星集团的创始成员企业。近年来，复地年均开发管理各类房地产项目
超过50个（期），在建项目建筑面积保持在300万平方米以上。
复地自1993年开始房地产开发和管理业务，开发项目已遍及上海、北京等超大型国际都市；
天津、武汉、重庆、成都、西安、长春、太原、大连、长沙等区域中心城市；以及杭州、南京、
无锡等长三角核心城市。并已经形成了“城市副中心、大型国际化、价值型生活社区”、“城
市中心，海派国际高档居住区”、“都市近郊，大型低密度庭院式低层住宅”、“城市中心，
街区型集成综合体”和“城市特色产业带之核心产业CBD”等五类成熟开发产品线。
2004年，复地在香港联交所主板上市；2011年5月， 复星主动要约收购复地，复地放弃
上市公司地位，但保持上市公司治理和管控架构。未来，复地将继续致力实现其“成为国际一
流的房地产开发和投资集团”的企业愿景。关于其退市的原因，众说纷纭，主要的揣测是1、
复地的项目较多集中在调控比较严重的城市，香港市场对其估值比较低。且复地2010年末负债
率达74%，影响了其获得商业优惠条款的融资条件。在香港上市最基本的融资功能被大大削弱
了。2、其大股东复星因为受限于上市公司关联交易的相关规定，无法为复地注入更多的资本。
业内揣测，复星集团回购复地股权、退市是在为筹建“大地产”平台，未来整合复星旗下地产
开发、投资、基金业务。3、在香港市场，大股东复星集团的影响力要远大于复地，完全可以通
过复星这个平台上融得更大规模、更便宜的资金。
2010年，复地实现物业销售面积和销售金额分别约为133万平方米和人民币173.63亿元（包
括集团拥有股权的共同控制企业和联营公司，未含联营公司上海证大开发的项目，含复地天津
中心股权出售），分别在《2010年全国房地产企业销售排行榜》中排名第22和第17，销售均
价为13055元/平方米。
图表1：复地与招保万金的营业额（单位：百万元人民币）及增长率比较
数据来源：公司数据，高通智库

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