摘 要
2010年合同销售平均售价为5485元/平米，碧桂园的“高性价
比”常常引发销售热潮，甚至抢购等现象。由于定价合理，碧
桂园批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2．5%。
即使是调控更为严重的2011年，一般房企的产品去化率降至
低点，但碧桂园的销售依旧火爆。2011年首五个月，碧桂园共
实现合同销售金额约178亿元人民币，合同销售建筑面积约
281万平方米，同比分别增长约52%及31%。
2009年年报中，碧桂园提出2009年是公司“思考、调整和改
革”的一年。碧桂园“郊区大盘”模式按两条思路进行调整：
一条是以广东省内为未来重心，其中不乏城市中心的高端项
目，另一条则是在广东省外践行“低开高走”策略。
09年公司将产品线向高端调整后，推出了以钻石墅为代表的高
端产品，使产品线更为完善。此外，碧桂园根据产品配套或区
域位置，在教育地产和度假地产方面也有较好表现。
在区域布局上，碧桂园共有84个项目处于不同发展阶段（其
中广东省项目51个），已取得国土证之建筑面积约48.3百万
平方米（其中广东省占比约49.6%）
2010年末，碧桂园资产负债率为69.03%，净负债比率为48.4%，
处于行业中游水平。可换股债券负债部分约人民币13.81亿元，
优先票据约人民币88.72亿元，借款借贷结构有待进一步完善。
在不断扩展的物业开发及销售的同时，碧桂园的酒店业务拓广
了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加
多元化。2010年内酒店业务收入约人民币4.72亿元，虽然只
占总营业收入的1.83%，但发展迅速，较2009年同比增长约
50.3%。
截至2010年末，碧桂园已有4家五星级酒店、10家五星级标
准酒店及1家四星级酒店开业，共拥有客房4,730间；其中10
家酒店位于广东省，占1/3。此外，公司还有按《旅游饭店星
级的划分与评定》五星级标准在建的酒店21家，新建的酒店
中只有5家位于广东省，其余16家皆位于省外。
电话：(010)58677851/2/3

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2011年6月19日
碧桂园：低价仍有效，开拓高端和酒店
房地产标杆企业研究
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目 录
一、发展沿革、当前市场表现 ........................ 4
1、当前市场表现 ... 4
2、商业模式与竞争优势 ........................... 6
二、业务特色 ................ 7
1、酒店业务急速扩张 ............................... 7
2、全产业链控制成本 ............................... 9
3、低价策略依旧有效 ............................. 10
4、产品向高端调整 ................................. 11
三、土地策略 .............. 12
1、项目分布及土地储备概况 ................. 12
2、在广东省的地位不可撼动 ................. 14
四、各项指标及资本运作 .............................. 14
1.各项运营指标 .... 14
2、各项财务指标 . 19
3、资本运作 ......... 20
五、产品及产品线 ...... 22
1、代表性产品 ..... 22
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图表目录
图表 1：2008-2010年公司主营业务收入（单位：百万RMB） ........ 4
图表 2：项目不同分类所占总建筑面积比例 .... 5
图表 3：2010年末各类借贷比例 .................... 5
图表 4：2010年末公司酒店项目 .................... 7
图表 5：碧桂园和万科的存货周转率 ............. 11
图表 6：2010年末项目个数区域分布 ........... 12
图表 7：2010年末项目个数城市分布 ........... 13
图表 8：广东省内项目占比 ........................... 14
图表 9：碧桂园与招保万金毛利率比较 ......... 14
图表 10：碧桂园与招保万金净利率比较 ....... 15
图表 11：碧桂园与招保万金三项费用率比较 15
图表 12：碧桂园2005-2010年的三项费用（单位：千元人民币） .. 16
图表 13：碧桂园与招保万金销售费用率比较 17
图表 14：碧桂园与招保万金管理费用率比较 17
图表 15：碧桂园与招保万金财务费用率比较 17
图表 16：碧桂园与万科的总资产周转率比较 18
图表 17：公司与招保万金资产负债率比较 .... 19
图表 18：2009、2010年末各类借贷比例 .... 19
图表 19：2010年末银行借款还款结构 ......... 20
图表 20：顺德碧桂园 22
图表 21：华南碧桂园 23
图表 22：碧桂园凤凰城 ................................ 24
图表 23：碧桂园假日半岛 ............................. 25
图表 24：碧桂园钻石墅 ................................ 26
房地产标杆企业研究
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一、发展沿革、当前市场表现
1、当前市场表现
碧桂园从1997年开始开展房地产开发活动，是广东地产五虎将之一。截至2010年12月
31日，碧桂园已于多个策略性挑选地区拥有物业开发项目，包括广东盛湖南盛江苏盛湖
北盛辽宁盛安徽盛内蒙古自治区、黑龙江盛重庆直辖市、天津直辖市以及广西壮族自
治区。公司于2007年4月20日在香港联合交易所主板上市。
在国家不断推动城镇化建设，“城区—卫星镇一体化”、“中心区—郊区一体化”、“城
—城一体化”等城市发展趋势下，碧桂园无疑是这方面做得较突出的房地产商。与很多房地产
商眼中永远只有一线城市、黄金地段不同，碧桂园的选址一开始就遵循“选址于二三线城市的
新中心区，及一线城市拥有丰富自然资源和能够快速接驳交通路网的潜力发展区”的原则，这
种定位大大节约成本减小竞争压力。同时碧桂园在拿到项目后除了楼盘的开发，还利用自己优
势在项目内规划了酒店、学校、商尝娱乐等配套设施，甚至连让地方政府苦恼的道路、水电
三通等市政配套都包干，对地方的繁荣发展起到了十分积极的作用，很受地方政府的欢迎。
碧桂园在具体运营方面采用集中及标准化的模式，业务包含建安、装修、物业发展、物业
管理、酒店开发和管理等。公司产品线丰富，涵盖高档、中档以及普通等多个层次；并以中档
产品为主，价格更为合理，具有广阔的大众市场，产品以“高性价比”著称。碧桂园的突出优
势主要为策略性挑选房地产项目位置，快速开发，利用其突出的成本控制能力和卓越的项目执
行力低价出售产品，快速销售以回笼资金。
2010年，碧桂园的主营业务收入约为人民币258.04亿元，较2009年度的175.86亿元增加
46.7%，主要由于物业销售的增加。毛利（土地增值税拨备前）约人民币83.51亿元，较2009
年度的46.18亿元（经重列）上升80.8%，毛利率由2009年度的26.3%（经重列）上升至2010
年度的32.4%，但仍不是很高，基本处于行业中游水平。剔除股份掉期和可换股债券回购损益
后的净利润率由2009年度的11.0%升至2010年的16.2%，处于行业较高水平。
碧桂园的收入主要包括物业销售和提供服务的所得款项。主营业务收入主要来自其四个业
务部分：房地产开发、建筑及装饰、物业管理及酒店营运。碧桂园收入的主要来源为房地产开
发，占其主营业务收入的95%左右。其建筑及装饰业务也较为突出，酒店运营收入正逐年稳步
上涨。
图表 1：2008-2010年公司主营业务收入（单位：百万RMB）
收入来源
2010年 2009年 2008年
金额 占总收入比例金额 占总收入比例金额 占总收入比例
房地产开发 24,637.80 95.48% 16,544.90 94.08% 14,736.50 93.79%
建筑及装饰 288.7 1.12% 377.2 2.14% 408.5 2.60%
物业管理 405.4 1.57% 349.3 1.99% 293.3 1.87%
酒店营运 472.2 1.83% 314.3 1.79% 274.5 1.75%
合计 25,804.10 100.00% 17,585.70 100.00% 15,712.80 100.00%

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