庄维花园二、三期项目商业计划书
概况说明
庄维花园座落在北京市丰台区文化中心地带，分布在七里庄和
后泥洼两个自然村，总占地25.6公顷，是地处“金环”区（三环路与四环路之间围绕北京城形成的环状地带）内较有代表性的普通住宅开发小区。庄维花园全部落成后将形成两个完全独立的生活社区，预计总建筑面积（地上）可达70万平方米。经过在七里庄占地3.4公顷，总建筑面积（地上）14万平方米一期项目的开发建设与市场营销，庄维花园在北京市已有一定的知名度，已成为北京市西南部的明星楼盘。
庄维花园是北京庄维房地产开发有限责任公司为实现首都绿化隔离带的建设而进行的房地产开发项目。项目规划用地80公顷，其中：住宅建设用地为25.6公顷、绿化隔离带建设用地35公顷，其余19.4公顷为地主方的企业预留地。除在建的一期项目外，尚有七里庄9.9公顷和后泥洼12.2公顷的土地可用于住宅小区的开发建设，按规划进度可分别称之为庄维花园二期项目和庄维花园三期项目。
北京庄维房地产开发有限责任公司由北京市四维产业总公司、北京瑞恒兴有限责任公司和地主方北京市丰台区周庄子农工商联合公司共同出资组建，注册资本金为5500万元。由于北京瑞恒兴有限责任公司是北京市四维产业总公司的关联企业，而地主方仅持9.1%的干股。因此，北京市四维产业总公司在北京庄维房地产开发有限责任公司中处于绝对控股地位。
按庄维花园二期项目正在申报的规划设计方案，总建筑面积（地上）为26万平方米，可形成18.6万平方米的商品住宅和2万平方米的商品公建用房。总投资为76580万元，可实现利润18120万元。按目前审批进度及前期开发计划，二期项目将在2001年11月开工，建设周期为3年。项目依靠自身的预售收入保持投入产出良性循环以前的初始投资为13146万元，初始投资的年回报率为47%。
根据控制详细规划以及后泥洼周边地区的开发建设情况，计划庄维花园三期项目在12.2公顷的用地范围内建设一个总建筑面积（地上）为30万平方米的住宅小区。预计该小区总投资为94460万元，将在2002年8月份开工，建设期为4年。经估算庄维花园三期项目可实现利润33000万元，初始投资为13250万元，其年回报率为62%。
将上述两期项目合并考虑，采取滚动开发的方式，除项目利用商品房销（预）售收入进行再投资外，尚需26396万元资金的外部投资，其投资平均年回报率为54%。
按本商业计划书综合的各个方面分析，庄维花园二、三期项目是一个抗风险能力强、投资回报率高的投资项目。
项目背景及建设规模
庄维花园建设用地属于北京市丰台区卢沟桥乡周庄子行政村的
集体土地。按照“北京市建设总体规划”，周庄子村地处北京市市区边缘绿化隔离带规划区域内。北京市政府为解决绿化隔离带的建设资金于1994年以政府7号令的形式要求地处绿化隔离地区的各行政村结合旧村改造进行房地产开发，以便筹集资金实现绿化隔离带的建设。在此基础上，北京市四维产业总公司及其关联企业北京瑞恒星有限责任公司与周庄子村的经济实体北京市丰台区周庄子农工商联合公司共同出资于1996年组建北京庄维房地产开发有限责任公司，以承担周庄子绿化隔离地区的开发建设。
北京庄维房地产开发有限责任公司注册资本金为5500万元，其中：北京市四维产业总公司占14.5%、北京瑞恒兴有限责任公司占76.4%、北京市丰台区周庄子农工商联合公司占9.1%。由于北京瑞恒兴有限责任公司是北京市四维产业总公司旗下的关联企业，北京市四维产业总公司实际上在北京庄维房地产开发有限责任公司中处于绝对控股地位。
按（97）首规办规字038号文批准的“周庄子大队控制性详细规划”，周庄子行政总规划用地85.02公顷，后因国家其他建设项目征地，实际总规划用地80公顷，其中：住宅建设用地25.6公顷、绿化带建设用地35公顷、周庄子农工商联合公司企业预留地19.4公顷。
根据北京市四维产业总公司与北京市丰台区周庄子农工商联合公司签定的“组建周庄子改造项目公司协议”中的有关条款，房地产开发建设范围集中在25.6公顷的住宅建设用地中；绿化带建设用地由北京庄维房地产开发有限责任公司代征并承担征地费用；周庄子农工商联合公司企业预留地虽以北京庄维房地产开发有限责任公司名义代征，但所发生的征地费用由周庄子农工商联合公司承担；总规划用地范围内的拆迁费用、地上物补偿费用、绿化带建设费、周庄子预留企业用地的建设费均由周庄子农工商联合公司负责在庄维房地产公司支付的5000万元补偿费用中列支。另外，庄维公司在房地产开发过程中应向周庄子村交付回迁住宅用房8900平方米，中心市场10000平方米。
北京庄维房地产开发有限责任公司用于房地产开发建设的25.6公顷的土地，分布在周庄子两个自然村中。其中，七里庄规划用地13.4公顷、后泥洼规划用地12.2公顷。按“组建周庄子改造项目公司协议”，北京庄维房地产开发有限责任公司应在七里庄规划用地内为周庄子建设54000平方米的回迁住宅用房及10000平方米的中心市场一座；在后泥洼规划用地内建设35000平方米的回迁用房。
庄维花园一期项目已在七里庄规划用地北部3.5公顷的范围内展开。总建筑面积（地上）14万平方米，其中回迁用房2万平方米、商品住宅11.4万平方米。目前，已有2万平方米商品房一栋竣工入住、2万平方米回迁用房一栋已完工，其余商品房均可在今年年底以前竣工入住。
庄维花园二期项目将在七里庄其余9.9公顷的规划用地内开发建设。按正在报审的设计方案的指标，二期项目总建筑面积为26万平方米，其中：商品住宅18.6万平方米、回迁用房3.4万平方米、配套商服设施1万平方米、配套教育设施1万平方米、商品公建（写字楼）2万平方米。一、二期项目连成一体。即可形成一完整的生活社区。
庄维花园三期项目计划在后泥洼的12.2公顷的规划用地上进行。