热销楼盘分析---藏珑 旭辉集团营销管理部 2008年12月 第一部分 销售情况简述 第二部分 第三部分 第四部分 产品情况分析 可比项目分析 营销推广分析 产品情况分析 第一部分 造景典型：藏珑湖上国际社区 地址:开福区月湖公园 开发商:长沙双瑞房地产开发有限公司 建筑规划设计：上海九尔 园林规划设计：新加坡贝尔高林 物业管理：戴德梁行 总占地面积: 1500 亩 总建筑面积: 46万平方米 各物业建筑面积:住宅 42万 平方米 总开发期数: 三期,目前开发第一期 物业类型:别墅、洋房、高层 容积率:1.0 绿化率:46% 总户数: 2800户 车位数: 2800多个 车位比:1：1住宅分摊率:18% 交楼标准:毛坯 藏珑总体规划：充分利用月湖提升物业品质 月湖公园整个规划以“水”为核心，着眼于“文化”与“生态”的概念。公园以“月”为主题塑造特色的人文景观，形成水上及陆上的“月湖十景”：秋月湖、月舞潇湘、潇湘渔火、荷塘月色、洪山余韵、长堤春柳、芙蓉新晖、月光岛、满月堤、音乐主题喷泉。其中秋月湖总水面约600亩，是公园最具代表性的景观环境资源。建成后的秋月湖烟波浩淼，景色万千，沿岸美景更是一篇篇动人的乐章 月湖公园：一泓之清，胜于千顷 一个极大提升长沙城北地区环境品位的大型公共服务设施 第一部分 产品情况分析——首期产品，临湖而建 先造月湖，后做楼盘的开发策略非常成功，将地段优势并不明显的项目一下拔高，成为长沙楼市奇迹 藏珑用区别于长沙其他水景楼盘借用自然资源的做法，“46万㎡湖上国际社区”的定位深入人心 1000亩的月湖公园无疑是藏珑最为核心的卖点资源优势 藏珑核心卖点：6亿锻造称王“玉玺”——月湖 第一部分 产品情况分析——核心卖点 第一部分 产品情况分析——洋房 第一部分 产品情况分析——洋房 第一部分 产品情况分析——洋房 第一部分 产品情况分析——别墅 第一部分 产品情况分析——别墅 第一部分 产品情况分析——别墅 第一部分 产品情况分析——别墅 第一部分 产品情况分析——蝶式高层 第一部分 产品情况分析——板式高层 第一部分 产品情况分析——板式高层 第一部分 产品情况分析——点式高层 第一部分 产品情况分析——点式高层 销售情况分析 第二部分 07年1月1日 08年1月1日 07年4月 洋房首次公开发售 07年4月 联排别墅同时开盘 07年6月1日 08年6月1日 08年12月30日 07年8月 联排别墅交房 07年8月 高层公开发售 从07年4月至今，正式开盘3次，共推出各类房源995套。其中： 联排别墅07年4月开盘，推出房源44套，至今实际成交37套； 多层洋房07年7月开盘，推出房源445套，实际销售140套； 电梯高层07年8月开盘，推出房源484套，实际销售365套； 独栋别墅08年10月正式开盘，推出房源12套，至今实际成交为0 08年10月 独栋别墅正式开盘 第二部分 销售情况分析——推盘计划 产品推售策略：各期产品线丰富，一期通过景观价值较高的低密度产品树立项目价值，后推出价值相对低的产品形成市场热销 时间轴 2007.3—2007.7 一期一批 一期二批 项目二期 2007.7— 一期占地：500亩， 容积率：1.37 建筑面积：460160.15㎡ 二期：41万平方米 分期规模 产品 联排、独栋别墅，54套 均价 7000元/平米 5500元/平米 配套 月湖公园、会所 空中宫邸（高层） 联排、独栋别墅、高层 第二部分 销售情况分析——去化货量汇总 营销推广分析 第三部分 启动区策略：先做园林（湖），再做产品，通过园林展示，提升产品认知度和项目价值 第三部分 营销推广分析——启动区策略 品牌形象策略：高端形象，树立城市领导者地位，高调，尊贵，以冷色调为主，主打高端概念 定位语：为这座城市树立领袖 传达途径： 园林及产品打造； 核心为主高端形象广告；主流报刊、电梯广告；事件活动营销 合作伙伴： 前期邀请风火进行策略制定 第三部分 营销推广分析——品牌形象策略 媒介选择策略——实用策略：作为高端市场领导者，媒介选择上以效果最好的户外广告为主，户外媒体主要集中在市中心地段；报纸广告、楼宇广告、电视广告为辅 其他媒体： 项目VIP客户招募、公开发售前，以潇湘晨报和长沙晚报主流媒体为主，树立项目市场高度，传达高端形象 藏珑 第三部分 营销推广分析——媒介策略 推广费用：从项目策划到现阶段，藏珑推广费用预算已经将近1500万元 第三部分 营销推广分析——推广费用 宣传形象与项目相结合 品质感强 冷色调，强调品质与尊贵 产品 形象 顾客 通路 视觉 商誉 先造湖后建房子 户型设计有待加强 高端 大气 户外广告相对集中，且占据城市显要地段； 报纸广告侧重于长沙晚报、潇湘晨报等主流媒体； 营销活动：元宵节灯会，树立项目在城市中的地位 富人 城市塔尖、领袖 自豪 事业有成 高层次 城市领袖 产品价值标杆 大气饱满 冷色调 藏珑品牌营销价值体系 高 端 产品、形象、视觉是藏珑营销品牌体系的重点 第三部分 营销推广分析——品牌价值 第三部分 营销推广分析——展示策略 会所有著名室内设计大师高文安操刀设计 公园体验活动、产品发布会 活动一：2007年元宵节：利用中国传统节日，举办以龙为主题的，赏长沙月湖公园“藏珑湖上?和谐长沙”2007年长沙大型迎春灯会。 活动二：产品发布会 时间：2007.3.18 地点：通程酒店 参加人员：客户、贝尔高林、戴德梁行 第三部分 营销推广分析——活动营销 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看