杭房江南文苑 整体营销策略 1月 一切从销售说起…… 江南文苑目前面临的最大项目瓶颈是： 销售现状不理想！ 根据我们对案场来电来访客户的消费倾向调研，发现消费者目前对本案的最大抗性是： 江南文苑产品9000元/方的售价有点贵！ 销售情况不尽理想的背后到底如何？ 真的是本案价格偏高还是另有原因？ 同期市场表现怎样？导致当前销售现状的症结何在？ 让我们进入项目诊断 市场研判 报告思路图 案例借鉴 产品诊断 销售策略提升 销售执行提升 销售展示条件提升 宏观形势——09年经济形势将比想象的更糟 “冬天还没有到来，现在只是秋天。” 全球金融海啸 企业应减少投资、降低负债、增加现金流 风险管理比什么都重要 宏观形势——09年宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整 ，为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增幅由上升趋势转为下降趋势。自一季度开始增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长仍将达到10%左右。 为防止经济增长下滑过快，党中央、国务院及时对宏观经济政策做了微调，调控目标由“两防”转为“一保一控”。 展望，宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整。为防止经济过度下滑，宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。 ，我国GDP增长预期将达9%左右 中国“保增长、扩内需、调结构”的经济总基调已经敲定。 明确明年的首要任务为“保持经济平稳较快发展” 宏观形势——中国经济09年不是底，经济发展将继续艰难 中国经济不是底 全球金融危机的后续蔓延在09年将深度显现。09年宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整年的中国宏观经济形势研判： 房地产市场形势研判——市场萎缩，持续低迷，预计市场将会复苏，仍以存量消化为主，房产市场将会回暖 今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:房屋成交量同比将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此全年房价同比,依然呈正增长,不过涨幅将由的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与4.4%的涨幅相近）。至于,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比出现负增长。全国楼市触底反弹的可能性最大。 ——上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭 房地产市场的调整轨迹，一是中期调整，明年行业没有复苏势头，资金缺口近万亿元。二是短期调整，明年底会出现较为明显的复苏势头，市场重新走上较为强劲的发展轨道，资金缺口近5千亿元。但是该报告倾向性地认为，目前房地产行业不单纯是资金供求缺口问题，所以未来出现中期调整的可能性更大。 ——北师大金融研究中心预测《中国房地产行业资金报告》 房地产市场将明显出现萎缩；是市场“存量消化年”；是市场“回暖年”。 ——汉嘉机构对杭州房地产市场研究预测分析 我们将迎来楼市严冬： 恢复消费者信心，消除观望情绪，将是我们面临的重大课题； 品牌效应显现，品牌建设在严冬市场尤为重要； 下一营销季将迎来“现房销售时代”！ 市场研判 报告思路图 案例借鉴 产品诊断 销售策略提升 销售执行提升 销售展示条件提升 核心驱动力：规划前景+产业支撑＋资源优势+地铁 设区后杭州市政府的大力投入，政策支持； 强大的产业支撑——杭州高新区的入驻及滨江高教园区的建立 景观得天独厚，北向钱塘江，拥有得天独厚江景资源 地铁交通优势 客群特征： 客群构成：喜欢自然追求健康的人，滨江企业员工，对政策敏感投资者 选择原因：环境好，交通便利，未来规划前景，产品时尚，发展潜力，高性价比 现状及趋势： 区位：位于杭州市区南，钱塘江南岸； 现状发区：经过10多年发展，区域已由单纯产业园，向城市过渡； 趋势： 中小面积于08年集中上市； 成为现阶段价格战的主要战场 产品特征： 产品：三房两厅为主，一线楼盘：130-150，二线楼盘：100-140方。现阶段以90方以下小户型房源为主。 区域启示： 针对不同客群，产品开始细分 把握产业客群，积极吸引主城区外溢客群 区域市场：逐步向城市化过渡，已成为市区的同城板块；随着住宅品质走高区域认同感提升，成为杭州外溢客群的首选置业区域 中海钱塘山水 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看