别墅价值挖掘的认识 世联地产顾问（中国）有限公司 陈劲松 ————定位与营销 一. 多样性与别墅的营销定义 二. 需求：取决于供给的创新弹性 三. 供给：地价的路径依赖 四. 定位弹性与地段价值 五. 几个案例 一多样性与别墅的营销定义 上海-丁香花园 上海－九间堂； 北京－长城脚下的公社 北京－观唐； 北京－建外SOHO 深圳－硅谷别墅 深圳－波托菲诺 深圳－中信红树湾 深圳－万科第五园 深圳－十七英里 成都－清华坊 庐山－美庐 上海——丁香花园 庐山——美庐 北京——长城脚下的公社 上海—九间堂 北京——观唐 北京——观唐 成都——清华坊 成都——清华坊 深圳——硅谷别墅 深圳——硅谷别墅 深圳——波托菲诺 深圳——波托菲诺 深圳——波托菲诺 深圳——万科第五园 深圳——万科第五园 深圳——十七英里 深圳——中信红树湾 深圳——中信红树湾 深圳——中信红树湾 被称之为“别墅”： ———独立产权 ———独立占地 ———庭园 ———天台 独立屋、别馆、连院、连排、空中…… 别墅的功能与位置的相容性 二需求价值：取决于供给的创新弹性 1、关于“富人”的生活方式 2、需求价值 ◇固定的生活习惯 ◇固定的家庭结构 ◇固定的消费偏好 ◇固定的休闲方式 ◇固定的区域 有没有富人的生活方式？ ◇十五年前 无差异 ◇十年前 诞生差异 ◇五年前 差异化 ◇ 二年前 差异多样化 差异化的来源： ———供给产品的差异化 ———城市规划的变迁 ———财富的积累 推论一：需求的供给创新弹性大 三关于土地的绝对价值和供给 各类住宅用地一般指标 从城市土地最优价值实现角度 独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓 ＝9/ 6 / 1.3 / 1 单价的比值关系的不可实观 推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性 开发商角度 条件A：以楼面地价为核算依据倾向于降低容积率 条件B：以土地面积地价为核算依据倾向于提高容积率 条件C：分期交付地价、分期开发市场压力小 条件D：一次性交付地价、一次性开发市场压力大 推论三：供给的地价路径依赖性 四产权角度：定位与弹性 案例一：深圳硅谷别墅 户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加 叠加前 叠加后 叠下底层平面图 五营销角度： 案例二：深圳波托菲诺 2002 2001 8000 9000 10000 11000 12000 13000 20000 均价（元/平方米） 时间（年） 2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出8500元入市 2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8800元入市 2002.7 纯水岸一期TH启动 16000入市 2002.7 纯水岸一期多层启动9300入市 .12 天鹅堡二期1区启动 9800元入市 .10 纯水岸别墅 计划启动 30000入市 .6 天鹅堡二期2区计划启动 9500元入市 各期项目价格变化及销售周期 项目整体价格变化 项目整体价格变化 华侨城－波托菲诺入市价格走势 别墅的空间价值体现 别墅的价值变化反映的是 我们时代的变化 欢 迎 提 问 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看