目录

一、对复地开发本地块的理解

二、本案地块现状

三、北京市别墅市场环境

四、区域竞争项目

五、本案地块优劣势（SWOT）

六、项目初步定位

七、定位的验证第一部分第一部分第一部分第一部分对复地开发本地块的理解对复地开发本地块的理解对复地开发本地块的理解对复地开发本地块的理解复地在北京的里程碑项目

复地作为上海最大的房地产开发商之一，在北京市场经营多年，由
于种种原因还没有开始真正的开发

本地块因为其位置、环境等方面的优势，复地将其作为在京的首个
正式开发项目，必然想将其做精、做细，使之成为亚北地区的一个
经典楼盘，打响复地在京的第一炮

作为与思源顾问合作的第一个项目，复地也会考虑通过这次合作加
深对思源的了解，以便日后继续合作第二部分本案地块现状位置及区域范围

地处京北别墅区核心位置地处京北别墅区核心位置地处京北别墅区核心位置地处京北别墅区核心位置

南距亚运村南距亚运村南距亚运村南距亚运村20 公里公里公里公里

行政上隶属昌平区行政上隶属昌平区行政上隶属昌平区行政上隶属昌平区

本案区位条件优越本案区位条件优越本案区位条件优越本案区位条件优越

本案本案本案本案

四通八达的交通网四通八达的交通网四通八达的交通网四通八达的交通网。。。。距北京国际机场仅距北京国际机场仅距北京国际机场仅距北京国际机场仅25分钟车程分钟车程分钟车程分钟车程；；；；京承京承京承京承、、、、京昌京昌京昌京昌、、、、六六六六
环环环环、、、、汤立路汤立路汤立路汤立路、、、、顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络

汤立路改造即将完工汤立路改造即将完工汤立路改造即将完工汤立路改造即将完工，，，，双向六车道双向六车道双向六车道双向六车道

地铁轻轨正在建设地铁轻轨正在建设地铁轻轨正在建设地铁轻轨正在建设，，，，2006底运行底运行底运行底运行

本案交通即将改观本案交通即将改观本案交通即将改观本案交通即将改观地块规模及现状

本地块规划用地19.3公顷

据现场勘察，该地块整体较
规则,地势平整，基本被农作
物和野生植物盖

宗地立地条件较好，宗地内
部无建筑物

地块地下状况不明

地块东边有市政代征绿地和
代征道路

地块北面一路之隔是正在发售的
别墅项目“纳帕溪谷”和九华山庄

地块南面与六环相对1公里

地块西面距汤立路约2公里

地块东边是沙沟河

总的看，该地块周边环境好，空
气清新，无污染源。沙沟河水质
较好，更有城市中难得一见野生
水鸟，是绝好的水景本案立地条件及对外交通状况

本案本案本案本案地块整地块整地块整地块整
体较规则体较规则体较规则体较规则,,,,地地地地
势平整势平整势平整势平整，，，，基基基基
本被农作物本被农作物本被农作物本被农作物
和野生植物和野生植物和野生植物和野生植物
盖盖盖盖

沙沟河在沙沟河在沙沟河在沙沟河在
本案所在区本案所在区本案所在区本案所在区
域水量充域水量充域水量充域水量充
足足足足、、、、水质也水质也水质也水质也
很不错很不错很不错很不错

沿河道路沿河道路沿河道路沿河道路
能沟通本案能沟通本案能沟通本案能沟通本案
与六环与六环与六环与六环、、、、立立立立
汤路汤路汤路汤路

沿河道路沿河道路沿河道路沿河道路
双向两车双向两车双向两车双向两车
道道道道，，，，水泥路水泥路水泥路水泥路
面面面面本案规划指标本案规划指标本案规划指标本案规划指标

总占地面积：19.3万平方米

总建筑面积:9.68万平米

容积率:0.5

绿化率: 55%

限高:住宅9M, 公建12M
地块适应性评价地块适应性评价地块适应性评价地块适应性评价
根据地块所在区域、位置、环
境、周边状况、土地特性等，初步分
析认为，该地块适宜做别墅类产品