金基项目营销推广提案
北京大章房地产顾问有限公司
市场辑
国 基 路
东 风 路
中 中 州 大 道
北 环 路
东
风
渠
桑园
柳林镇
省民族中等专业学校
纯水岸度假酒店
文
文
河南电子工业学校
文
华北水院
47中
文
省文学院
文
本案
省电视台
汽车北站
汽车配件大世界
经 三 路
花 园 路 路
马李庄
21世纪社区
家合万世
龙门大酒店
建设银行
交通银行
鑫苑名家
世纪联华
丹尼斯
华北水利学校
文
汽车配件市场
交通银行
我们所处的位置
区域投放总量
本次调查区域内在售楼盘供应量共达78.1万平方米，在售住房将近4200套。 早几年，北区尤其是花园北路以北和以东地区很荒凉，主要为一些都市村庄分布，107国道作为外环线，交通污染比较严重。随着21世纪拉开房地产开发的帷幕，北区沿北环路、花园北路的汽车、蔬菜、饲料等几大专业市场的建立，紧接着郑州市政府提出城市东移北扩的发展战略等等，都促进了本地块所处区域经济发展。 如今本区域房地产市场发展已经相当成熟，区域内分布着鑫苑名家、21世纪社区、家和万世、汉飞城市公园、鹿岗小镇等知名的中高档楼盘，这在一定程度上提升了本区域居住层次和质量。国家森林公园为本区域居住自然环境改善提供了有力保障，成为个楼盘推广中争相宣传的卖点；郑东新区的开发、107国道调整为中州景观大道为区域房地产开发和消费增添了巨大活力

区域物业形态分析
经过调查发现本区域物业类型为三种，分别是多层、小高层和别墅，小高层和别墅是本区域物业分布的两大亮点和特色，对本地快物业形态开发具有很强的参考价值。 本区域产品以小高层、高层和别墅为主，多层体量所占比重相对较小，小高层和别墅在本区域内的大量出现，说明此区域房地产发展已相当成熟，形成了比较成熟的高尚生活氛围

区域楼市户型配比分析
分析:三房占60%；两房占14%；四房占14%，复式占5%,其中小户型占3%。中小户型的三室、两房是多层市场的主力户型。周边多层项目主要为21世纪、城市公园和锦绣汇城，三房和两房面积都比较偏小，相反德亿时代城三房面积就高达130—168平米，又加上精装修促使单价提高，为销售造成了很大的抗性。因此，建议本案多层户型设计面积不宜过大，应以比较精致三房和两房为主

区域主力户型为三房，其次是四房户型，以上两种户型加共占总户型配比的73%，五房和复式就占23%（金成国际广场五房就高达46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都把目标客户定位于具有很强购买力量的城市中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平米的两房为主，以区别于北区高层市场大三房和四房的主流户型供应，取得了不菲的市场业绩，相反达观369的四房小首相对迟缓。因为高层大三房和四房总价与别墅价格比较接近，而市场目标客户更青睐于别墅，比如家和万世、鹿岗小镇等，而城市公园高层小户型则打了擦边球

小高层项目户型配比
主力户型面积分析
调查显示: 湖适三房主力面积103、141平方米，两房主力面积75平方米。 城市公园三房面积控制在117平方——125平方米，两房90左右平方米。 达观369总体户型面积偏大，总价较高，紧邻107国道，目前居住噪音较大等阻碍了产品销售。 楼中楼是21世纪产品创新的一大表现，75平米享受115平米的立体空间，虽然单价较高，但总价较低，比较受市场欢迎。 德亿时代城因面积偏大、总价偏高和精装修等因素销售迟缓。 调查显示：本项目所在区域小高层、高层户型及面积存在同质化现象，面积普遍偏大，尤其在北环路以北市场接受度较低

区域楼市价格分析
本区域内高层项目平均单价在3100元/m2左右。同时本区域内多层价格参差不齐，相差悬殊较大。如国际银河湾的单价为3300元/ m2。
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