项目价值与 操作核心 项目回顾 Ⅳ期总体营销方向 提报思路 市场简述 一组团战术分解 【210行动计划】 项目回顾 Ⅳ期总体营销方向 提报思路 市场简述 一组团战术分解 【210行动计划】 项目价值与 操作核心 供销对比 08年全年呈现出供过于求的特征，投销比为1.3：1。大量存房产生，开发商放慢推盘节奏 09年市场初步回暖，市场以消化存量为主，市场新增量出现一定不足 价格走势 成交均价一路走高，主要受中心城区项目成交影响。 加量不加价策略在城市边缘区域运用较多 竞争市场 中牟区域 龙湖区域 代表项目：水岸鑫城——立体叠加 市场特征 市场机会 供给：新增供给短期内出现一定不足，当市场总体存量仍然充足 销售：销售量快速大幅反弹，但后期继续保持高位难度大。 热点：销售以存量90 ㎡以下住宅占总销售量60%以上。 价格：总体仍在高位运行。市区新入市楼盘采取保守定价、环线以售项目以加量不加价稳定销售价 新青年置业需求旺盛 ，居住观念相对易引导 改善性需求有所松动，三房及以上房源出现微幅转暖 低价位高品质住宅供给缺口大 中牟区域项目销售出现微幅转暖 Ⅳ期项目入市存在一定市场机会，但需谨慎乐观！ 项目回顾 Ⅳ期总体营销方向 提报思路 市场简述 一组团战术分解 【210行动计划】 项目价值与 操作核心 推盘回顾 市场已经发生变化，快速销售很难再现！ 价格上涨过快，密集成交平台支撑不够！ 精工建议：控制推盘节奏、压缩每期出货量、保守定价——以实现现金流循环运转为主要目标！ 截止至3月，本项目Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期销售率已经达85%。近1年时间内项目市场声音微弱！ 在推广及促销策略保障下，完成500套销售，业绩较为一般。传言影响客户信心 销售回顾 精工建议：项目的市场地位需要一个再塑、升级过程，项目全新启动需要重磅推介。 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期已经交房，社区具备居住条件 入住率不足1/7，严重缺乏居住氛围 生活配套不充分，影响居住信心 工程回顾 充分发挥项目前三期形象示范作用，加大体验性活动力度！ 加快即将推出组团的工程建设、样板示范区建设，增强客户信心！ 增加现场四期展示物料，告知客户可以预见的未来！ 客户回顾 做可为之事： 控制价格 做情感沟通，争取可争取的客户 抓住老业主、形成重复购买。 向两级要客户：瞄向年轻人聚集区域找首次置业客户，向中高档消费场所找改善性客户 主力客户年龄在25-35岁之间； 未来一居所、升值，是客户购买的最大动机；部分年龄大客户考虑养老。 3期购买客户的文化层次要明显高于1、2期； 目前项目购买的主要抗性仍为地理位置偏远及交通问题； 销售中心位置及班车影响，客户主要集中于金水区 有知识的年轻人是我们的主要置业群体，这些人有较为超前的购买意识，在其支付能力内的购买行为可以引导，容易形成羊群效应。当然由于支付能力有限，价格有可能成为制约其购买的主要原因，因此合理的价格是项目热销最为重要的问题。现阶段单一购房目的客户群对项目的快速销售支撑室不足的，因此需拓展客户群 推广回顾 价格策略 ，是1/2/3期的主线，缺少未来的想象空间渠道+促销 小结 项目回顾 Ⅳ期总体营销方向 提报思路 市场简述 一组团战术分解 【210行动计划】 项目价值与 操作核心 Swot分析 优势： 项目规模大+景观好+价格低+产品好 劣势： 交通不便+配套不完善+生活氛围不足+客户到访难度大+目前入住率低 机会： 居易国际的品牌影响力+项目前期3000名的客户的示范+交通升级+龙湖居住环境整体提升+龙湖的远景价值 威胁： 区域竞争+远郊与市区竞争+区域内购买力不足+宏观市场导致投资客信心不足 从SWOT说起 战略地位上讲，我们是环线以外大盘的首选 从可为之处来说：我们应有自己的蓝图与生活愿景 项目价值体现 可为之处 非城市大盘要卖蓝图，为什么不卖？ --------未来的事实 非城市大盘要卖鲜明态度，为什么不卖？-------定位 非城市大盘要卖人群效应，为什么不卖？--------客户示范 非城市大盘要刻意制造不同，为什么不制造？----产品与生活方式的差异 精工认为：明明与众不同，为什么不充分展示自己？ 从前我们不说的太多,对于一个大盘项目，它一个包容力极强的营销战役，它应该有多重定位与厚度， 单一定位不能制胜，持续热度相当重要。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看