灵寿项目整体定位报告 The spirit of the whole project positioning report
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河北达隆行房地产经纪有限公司 8月
土地成本为20万/亩； 项目为住宅用地，暂不考虑容积率及其它限制（如限高、物业类型等）； 项目需考虑部分偏政绩类的概念或建筑，利于报规； 开发商具备一定的资金力量，可考虑前期的部分投入； 项目首次为四合院的整体规划稿可推翻；
【项目关键信息】
【方案目的】
清晰项目定位，利于设计院推进工作； 优化现有产品基础，降低项目风险； 推进营销推广工作，使项目尽快产生回款；
第一部分 分析/analysis 第二部分 定位/positioning 第三部分 建议/suggest 第四部分 附件/accessories
目录/directory
第一部分 分析 ——客群与项目契合度的问题研究
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
数据来源：河北省统计局；研究来源：世界银行研究模型
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
山区
丘陵
平原
太行山
数据来源：河北省统计局；研究来源：达隆行研究模型
地域环境造成的产业集中化； 非资源性城市的工业化城市； 客户两极分化严重；
【宏观环境】 ——城市经济与房地产的关系
数据来源：以上数据来源于河北省统计局及达隆行市场研究部；
市场经过房价相对较高的阶段，改善及多次置业者为客户主流； 灵寿房地产市场面积趋于精细化；（90—120） 投资型产品受市场追捧度较高；（燕都大厦开盘销售50%）
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
数据来源：河北省统计局；研究来源：世界银行研究模型
25000以上房地产过渡为金融业产品； 城市经济良好，灵寿房地产市场发展良好； 按照灵寿目前人均GDP增长率分析，预计以后将进入改善阶段；
研究来源：世界银行研究模型；达隆行房地产发展分析模型；
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
各项目仍以地段支撑核心价格； 各项目偏于成本控制； 规划初级/户型初级/景观初级/营销推广初级；
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
灵寿距石家庄仅40公里； 驱车行驶约20分钟； 交通方便；（京昆高速） 人口外流；（城市属性）
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
改善性客户占主导，城市成交速度缓慢；（市场产品空白） 刚需市场不具备可控性，风险较高；（人口增长缓慢、产业结构等问题） 城市处在质变过程，高产品力受客户追捧；
【区域环境】 ——工业区的住宅大盘
西进、东拓、北渐进、南优化； 重点跨越松阳河向西发展； 向东拓展工业园区； 北部在北环路以北补齐； 南部不大规模发展；
数据来源：灵寿县城乡规划信息网
【项目分析】 ——工业区的住宅大盘
灵寿县城东工业园区位于县城东侧，规划占地14263亩，西起建设大街，东至卫水河，南起灵正渠，北至北环路北200米

数据来源：灵寿县城乡规划信息网
【项目分析】 ——案例借鉴（天然城）
【项目分析】 ——案例借鉴（天然城）
推广噱头与高性价比
客户指数存在问题/刚需市场不可控制/区域属性异同
【项目分析】 ——四合院纯高端方向
豪宅毛坯成本为约3500元/平米； 按照国内豪宅利润为25%—50%左右计算，豪宅售价约为4200—7000元/平米； 按照四合院平均面积800平米计算（一进院），套价为336万—560万/套；
数据来源：中国私人财富报告；（源自招商银行、BAIN&COMPANY）
【项目分析】 ——四合院纯高端方向
数据来源：中国私人财富报告；（源自招商银行、BAIN&COMPANY）以及达隆行客户分析模型
河北省内投资房地产人数为2570—7710人； 按照豪宅黄金比例20%计算，约514—1542人会购买豪宅； 即使按照普通成交比10%计算，约700高净值客户到访本案；
【项目分析】 ——四合院纯高端方向
成交周期长——高净值客户有9.4天/月在外地出差； 产品投入大——毗邻一线四合院产品标准； 推广有效渠道差或推广投入较高； 与市区高端产品产生竞争；
极少考虑豪宅的数量，规避不可控风险
第二部分 定位 ——客群与项目契合度的问题研究
【项目定位】 ——客户定位
【项目定位】 ——客户定位
如何让客户忽略位置及区域问题？（刚需客户）
【项目定位】 ——客户定位
如何让客户体验到好产品？（改善客户）
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