发现万科润园之美
昆明中原
KunMing.04.2011
前言
昆明中原有幸参与万科进入昆明的第一个项目
参与第二个项目——润园，我们将能更能聚焦需求，提升服务水平！
润园
——一个楼盘，一个符号，改变一个片区！
——丰富万科产品系列，展现万科高端改善产品风范！
——真正的万科产品，金域缇香借力万科品牌，而润园提升万科品牌！
本报告结构
项目目标的设定
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企业目标
利用本项目为平台，通过项目品牌运作，在金域缇香奠定的基础上，进一步提升万科品牌在昆明的影响力，拓展万科在昆明高尚住宅的影响力
运作目标
项目通过一期万科白沙润园里的成功营销，完善润园整体区域形象，为后续二、三期价格提升，以及昆明拓展其他片区开发奠定坚实基础
营销目标
项目总体目标确定：
项目10月开盘，销售目标均价11000元/㎡，后期预留溢价空间，10月一批开盘消化一期40%，11月二批次开盘消化一期30%，底签约回款2.5亿元
如何理解目标？
目标解读与实现
均价目标11000起，由于本项目的主力户型为89㎡三房（占29%），128㎡三房(占41%），162㎡四房(占26%），则小三房房总价至少在一百万以上，舒适三房和四房总价约150万-200万。

现状：二套首付提高和限购令出台后，目前昆明多层平面畅销户型为100-130平米三房，成交单价集中在0.8-1.0万之间。

项目要实现预期的价格存在一定难度（难点集中在小三房和四房产品）
开盘当月卖180套，次月加推106套。项目2011销售286套，销售3亿元，则一期一批开盘销售180套。

现状：限购令出台之后，昆明住宅市场降温态势明显，新盘销售低迷，销售周期拉长，在售多层产品月均正常销售率都在10套以内。

项目需要实现远高于当前市场多层项目的销售速度
利用本项目为平台，通过项目品牌运作，奠定并提升万科在昆明高端住宅开放领域的影响力，为拓展其他片区开发奠定坚实基础
现状：万科金域缇香成功运作已建立了广泛的影响力，但客户对万科的价值缺乏清晰的统领认知；万科白沙润园依托万科品牌的的影响力亟需建立
项目的营销需要跟区域营销紧密配合
目标解读
目标实现