谨呈：上海旭辉集团 青剑湖27号地块 前期定位报告 苏州博思堂市场部 元月 一、宏观环境分析 二、苏州别墅市场研究 三、市场竞争及客源分析 四、项目分析 五、项目核心定位 六、项目建议 宏观环境分析 宏观环境分析 政策环境分析 政策出台后，苏州商品房交易6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显 “国六条”政策 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房； 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策； 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长； 进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管； 规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场； 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度 宏观环境分析 政策环境分析 这项政策有利于缓解市场供需结构性矛盾。 别墅开发受到了严格的控制。别墅产品将会逐步稀缺 停止别墅用地土地供应 5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，决定从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理 宏观环境分析 政策环境分析 “住房结构”调控细则 7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。 ①.90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”； ②.套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上； ③.今年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况 在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战 宏观环境分析 政策环境分析 政策点评 持续宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。 房地产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展。 从土地市场来看，别墅开发限令是把双韧剑。 在宏观调控背景下，房地产企业面临重新洗牌 宏观环境分析 经济环境分析 园区经济不断发展，带动了唯亭板块经济的发展 苏州工业园区十年GDP发展列表 宏观环境分析 经济环境分析 园区已经成为苏州市房地产市场的领头羊地位 园区房地产发展概况 宏观环境分析 经济环境分析 园区经济的发展带动了行政区域的不断扩大，是园区周边乡镇发展的机遇。 大量外资企业和就业人口的进入，带来了大量的较高消费能力群体和住宅市场的旺盛需求 经济分析小结 宏观环境分析 唯亭镇介绍 唯亭镇主导旅游度假功能，成为苏州工业园区的北部城市副中心 唯亭镇概况 地理位置 唯亭镇东临苏州古城、西接昆山市、南靠园区中心地带、阳澄湖、环抱青剑湖。 行政区划 唯亭属于苏州工业园区下辖的经济重镇，在05年，唯亭合并了毗邻的跨塘镇 宏观环境分析 唯亭城市规划 良好的城市规划，唯亭未来的发展前景非常看好 宏观环境分析 青剑湖板块 青剑湖板块定位是本案的先天优势和价值点 规划详情 青剑湖环湖片区是唯亭镇未来的行政商贸核心区。 青剑湖环湖商业圈，将重点发展总部经济、高档会所、宾馆酒店等 环青剑湖沿线，将形成一个5万人组团的低密度社区 苏州别墅市场研究 第一阶段：外销别墅——别墅市场的起步（1994年-1998年） 外企进入苏州，别墅高档外销独栋别墅为主。古城区的房产开发稀少。 第二阶段：经济型别墅占据主流（1998年-2000年） 出现TOWNHOUSE别墅形态，如独墅苑、美墅缘，规划缺少创新。 第三阶段：高档别墅步入市场（2000年-） 苏州别墅有了质的飞跃，自然生态豪宅出现。代表项目“天伦随园”、“碧瀛谷”。古城区内则出现了以中式庭院风格为主题的别墅项目如江枫院、寒舍等。 4）第四阶段：品牌开发、产品创新时代（开始） 品牌开发商进入，产品创新时代到来，如中海半岛华府，受到苏州市场的追捧 根据目前的别墅市场的分布状况来看，目前初步形成 太湖板块 阳澄湖板块 木渎板块 古城区板块 园区板块 概况： 太湖板块：靠太湖依山傍水，自然资源得天独厚。 区域环境适宜休闲、度假。 客源比较高端：苏州本地经商业主、区域外客户，尤其是上海客户占有重要地位，而且港台和海外华人亦较多。 该板块具有很大的发展潜力 区域在售个案情况列表 个案分布 区域在售楼盘共12个：其中度假区中心和西山各5个，东山2个。 产品形态 度假区中心——高端的独立别墅为主； 西山、东山楼盘——多层和联体别墅为主，也有少量的独栋。 价格分析 价格因素：湖景、山景。 度假区中心：独栋主力价格1.2万元/平方米以上； 西山、东山：多层价格3300-3400元/平方米左右； 联体别墅5000-6000元/平方米之间； 独立别墅1万元/平方米左右。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看