开盘前整体营销策略 3号楼 市场 PART 1 租金走势 近期服务式公寓市场近期出现租金价格持续上扬现象，主要原因是受到强劲的需求支撑。截止到第一季度，酒店式服务式公寓租金已升至每月每平方米28美元，创下自1999 年二季度至今的新高点。浦东和浦西的平均租金分别为每月每平方米30美元和26美元，浦东的租金水平与上季度相比上升了12％，浦西则上升了14％。豪华的服务式公寓达到了每月每平方米35.5美元 入住率 截止到第一季度，上海市服务式公寓各区域出租率基本在85～100%之间，平均出租率为92%比去年同期提高了2.1个百分点 上半年上海服务式公寓市场特征 3万元以下楼盘大量入市，成交比重明显增加,3万以上稳中有升 上半年一手高档房成交走势分析 伴随市场整体回暖，高级服务式公寓和市区高级公寓价格一路稳步上升，而且由于供应量很少，客户稳定，这部分产品市场受政策影响较小。而二手房交易量也随之出现大幅增长 上半年一手高档房成交特征分析 90平方米两房为主力楼盘存在明显空白。 目前在徐家汇周边，2.5万-3万价格段，平均单套成交面积165m2左右。 3万-3.5万价格段，平均单套成交面积180-250m2左右。在售楼盘面积均超过100平方米，且多以三房为主 上半年一手高档房成交特征分析 成交热点集中在徐家汇周边，永新城、阳光名苑、电影华苑成交排在前三位 上半年内徐汇板块供求价格走势 内徐汇板块供求比三年来首度逆转，高端住宅供应量不足，拉动价格稳步上扬 周边高档公寓部分二手成交案例 二手房价格平均上涨8%-10% 二手房市场结论 存量房市场公寓房以新华路淮海路沿线较多，本案周边较少，以鸿发苑、名仕苑、嘉里华庭代表。 目前售价都在25000-33000元之间，个别楼盘由于区位和环境特殊，价格接近38000元/平方米。 租价多年来保持平稳，两房8000元/月，三房10000-15000元/月，投资回报率在4.5%-5.5%之间； 虽然出租型物业投资回报率不高，但二手成交价格涨幅惊人，受此影响投资热情依然高涨。收藏华山路、淮海路的公寓成为投资者共识 市中心下半年上市量 下半年内徐汇内长宁供应缺口较大，新盘集中在静安区，黄浦区的公馆也有后续。市中心区高档公寓供应不足，价格有望继续走高 市场 市场特征 - 本年一季度服务式公寓出租率高，价格持续攀升； 一手房 - 区域价高量少，90㎡两房出现空白； 二手房 - 区域存量少，回报不高，但成交价涨幅在8%-10%， 热点区域仍受投资客追捧； 上市量- 市中心区高档公寓供应不足，价格有望继续走高. 表现 从地段和产品面积区间角度看. 本案产品的核心点 稀缺 结论 供应不足是本轮高级公寓价格持续走高的直接原因 本案产品属典型地段型豪宅，我司认为在改进部分细节的 前提下，销售价格仍有上升空间 受具体户型影响，3号楼推广必须照顾投资客与自住客的双 重需求，利用易居臣信二手门店覆盖区域市场 为避免因提高价格造成的销售阻力，必须进行适度推广 结合本案的启示 客户 PART 2 位于淮海路，具有百年人文积淀 九龙仓品牌实力，为众多境内外人士所熟 房型面积整体偏小，客户面较窄 自住需求占主导的市场背景下，中小户型投资比例偏大 本案产品特点分析 地段 品牌 产品 客群 3#号楼户型总计211套 8F以下景观不佳 除31-32F外，80-95m2两房占主导 2-30F层144m2 ，三房仅占14% 3号楼户型说明 SWOT分析 结论：充分把握地段优势和供应稀缺的机会 前期开发成交客户分析 国内客户以30-40岁企业家或者企业中高层管理者为主； 外籍客户以港台人士居多，工作地点对购房影响不大； 另外拥有私家车的客户数量较多，自住需求为主； 1、购买目的 投资为主，少量自用 2、选择本项目原因 认同地段和产品品质，看好上海经济发展带来的高租金回报和物业增值；有些客户工作或者经常来往于上海 3、产品意向 投资者为了减小风险，面积选择主要集中在中小面积精装修房，以便于出租长线投资和出手 4、购买过程分析 比较理性，对国家政策、外汇情况比较敏感 第一类 港台人士和外籍华人 3号楼目标客户分析 1、购买目的： 动机复杂，自住兼投资，获得“尊荣感” 2、选择本项目原因： 上海大都市吸引力、淮海路、新华路传统人文地段； 3、产品意向： 从目的分析，主要倾向于大面积单位 4、购买过程分析： 比较感性，对细节不太关注；大多对上海房产市场并不熟悉，黄金地段是首要条件 第二类 上海及周边区域富人群体 3号楼目标客户分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看