银联中央项目策划思路汇报 .03.31 长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司 二00八年三月三十一日 谨呈：湖南金烨置业有限公司 目 录 第一篇 项目解析第二篇 项目定位思考及建议第三篇 项目规划调整及建议第四篇 项目营销初步思考 1、项目概况 2、SWOT分析 第一篇 项目解析 1.1、项目总体经济技术指标解读： 项目属性一：规模小、容积率高 城市核心区 本案 1.2、项目区位条件： 项目周边现有韭菜园路； 芙蓉路和五一大道两条城市核心主干道的交汇处的核心范围； 原省政府和芙蓉区政府所在地； 新中国成立以后，历来就是核心城区位置 本案 项目属性二：城市CBD核心区位！ 本案 地形相对平整，改造成本小； 厂区，拆迁难度较小； 东、南、北三面均为原省委办公大楼和家属区，西边是省建行，外部环境较好，受干扰少； 项目位于韭菜园路,离芙蓉路、劳动路等城市主干道有一定距离，项目直接展示面窄，昭示性不强 项目属性三：外部环境较好但昭示性不强! 1.3、项目地块条件： 芙 蓉 路 韭 菜 园 路 劳动路 鸿富大厦 省建行 省委大院 省委大院 省委大院 项目周边现有韭菜园路、五一路、芙蓉路、解放路等多条城市干道经过； 按长沙市快速轨道交通近期规划，1、2号线将在芙蓉广场设置大型换乘中心，对外交通便捷； 但进出本项目是通过韭菜圆路，项目微循环交通存在一定不足 位于城市核心区，教育、生活等市政配套完善 五一大道 解放路 韭 菜 园 路 芙 蓉 路 本案 1.4、项目配套设施： 本案 项目属性四：对外大交通便捷但微循环交通存在不足！ 按《长沙市城市总体规划（—2020）》，本项目属于中心片区，政府拟打造使之成为集信息、金融、商务、办公于一体，环境优美，设施一流，高效集约的城市中心“极核” 项目属性六： 处于未来城市“极核”中心， 项目未来发展平台高、机遇多 承载更高开发目标和社会责任 1.5、未来发展规划： 本案 城市核心区区位 对外大交通便捷 周边环境干扰少、配套完善 未来发展平台好、机遇多 但： 规模小、容积率高 项目展示面窄，昭示性不强 微循环交通系统不在不足 1.6、小结：项目初始印象 大平台、小空间，“精、准”二字是发展关键！ 地段优势、区位优势、完善配套、尊崇感 地段优势： 位于二环内，属于城市核心区，拥有先天性地段优势； （商务）区位优势： 芙蓉区作为长沙商务经济发展的领头羊区域，项目位于区内核心位置； 配套优势： 城市成熟区域，交通配套，教育、医院等市政配套齐全； 尊崇感： 周边为省政府住宅小区，居民的质素能提升项目的尊崇感 2.1、优势条件： 规模劣势： 占地5340.1㎡、总建筑面积48441㎡ ，难以产生规模优势，开发主动性较小，概念营造的空间有限； 项目昭示性不强： 项目虽处于CBD核心位置，但没有在城市主干道上，直接宣传项目的展示面不多，昭示性不强，商务价值挖掘受到影响。 微循环交通系统存在一定不足： 项目直接出入的重要途径是韭菜园路，路幅较窄； 规模小、昭示性不强、小交通存在不足 2.2、劣势条件： 传统核心区域与土地稀缺带来发展机遇： 传统的经济发展核心区域，为长沙市交通与消费最活跃区域，也是五区之中成熟度最高的区域； 芙蓉区拟建成长株潭城市群区域性总部基地带动商务发展需求： 长沙芙蓉中央商务区着力引进培植金融服务、研发服务、信息服务、商务会展等高端服务业，加快建设区域性现代服务业总部中心，打造新的经济增长极 机会：城市核心城区土地稀缺 未来大量商务发展需求 2.3、发展机遇： 城市快速扩张导致中心偏移及扩散的威胁： 随着长沙城市的快速扩张，城区范围不断快速扩大，旧城区交通等配套处于满负荷，一定程度上将影响效率，城市存在转移风险，或出现多个副中心，这将一定程度上影响客户的判断和购买/投资信心； 处于核心区受政策限制： 根据《长沙市城市规划管理技术规定》， 一类用地内，所有套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的80％以上控制，户型设计灵活度不高。 政府宏观政策对投资的打压： 第二套房首付40%，不享受优惠贷款利率，物业税的酝酿等 威胁：城市发展格局变化、宏观政策打压 2.4、竞争威胁： 1、项目面临市场环境分析 2、项目定位思考 第二篇 项目定位思考及建议 3、项目定位建议 项目属性二： 城市核心区位！ 1、项目市场竞争环境分析 项目属性一： 规模小、容积率高 常见开发模式 五一广场商务圈：五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业为主打、商业带动商务 芙蓉路金融商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性 1.1、模式解读一：写字楼 韶山路商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性 韶山路传统商务圈 商业带动五一商务圈 逐渐形成气候的芙蓉路高档商务圈 依靠城市主干道、通畅的内外交通、良好的形象展示是写字楼发展的共性！ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看