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第二部分我国城市综合体发展现状
我国城市综合体发展现状及趋势分析
一、中国城市综合体发展现状 二、发展趋势及开发建设主要瓶颈
中国城市综合体发展现状
城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中 城市综合体呈现了更强的城市性。集聚规模向两端发展趋势 目前的城市综合体主导功能以商业功能和写字楼功能为主 目前的城市综合体多功能组合以写字楼、商业和公寓复合体为主 文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能。 连锁标准化与个性化并存发展 呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势 多种产品开发，进入多元化时代 城市综合体已成为重要的金融投资产品
城市综合体开发建设主要瓶颈
融资渠道缺乏，资金链紧张 缺乏高品质的城市综合体 缺乏成熟的配套环境 第三产业特别是现代服务业的发展水平不高 背离市场规律，盲目开发现象比较严重
第三部分商业地产的选址、开发和运营
目 录
城市商业层级商业综合体项目的选址以证大大拇指广场为例谈商业综合体的开发
城市商业的层级
城市核心商业圈区域商业社区商业旅游商业
商业综合体项目的选址
聚集原则 最短时间原则 接近购买力原则 交通易达性原则
商业综合体选址的四大原则
策划招商 设计工程 财务融资 销售/运营推广
城市综合体开发及运营的四要素是：
青岛商业市场初步调研
案例：青岛大拇指广场
中山路商圈
台东商圈
市北CBD商圈
香港中路商圈
奥帆基地商圈
崂山商圈
李沧商圈
代表商业： 百盛广场
代表商业： 利群百货 万达广场
代表商业： 万达广场
代表商业： 阳光百货 佳世客 家乐福 麦凯乐
代表商业： 海信国际购物中心 百丽广场 心海广场
代表商业： 丽达广场
青岛重点商圈分布
青岛商业市场现状
青岛商业市场初步调研
青岛重点商圈排行分析
根据对青岛商业市场的调研，针对青岛市除崂山商圈外的重点商圈进行了相应的排行分析，此排行我们主要通过对以下几个指标进行打分，最高5分，最低1分所得到的。 商圈档次 商业氛围 商务氛围 辐射范围 目标消费者消费水平 通过比较分析，我行看到目前青岛商业市场香港中路商圈和奥帆基地商圈无疑是最具相当综合竞争力的商圈。而以新万达广场为重点项目的市北CBD商圈也以其自身特色发展起来，但其商业商务氛围仍待发展，目前看其辐射能力仍以周边人群为主，外来消费者达到机会相对较小。 从消费者角度看：香港中路和奥帆商圈无论青岛自身消费者还是周边城市潜在消费者以及游客均具有较高的认知度。 从商家角度看：凭借其成熟综合竞争力，品牌认知度高、具实力的零售商，上述两个商圈势必成为其首选之最佳开店区域
青岛商业市场初步调研
崂山商务区 规划方案
青岛证大●大拇指广场
崂山区整体规划
永新国际广场
青岛国际啤酒城
利群崂山购物广场
丽达广场
已有规划或在建项目
已开业项目
项目所处区域调研及分析
大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处 所处区域为崂山区中心区，临近城市主干道 项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利 紧邻城市主干道海尔路，具有优越的展示面 周边已开业商业项目数量较少，且商业项目档次均较低 所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场有待进一步培养
青岛商业市场初步调研
崂山区商业市场竞争环境分析
区域内未来商业供应量较大，加之青岛其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺； 区域内现有商业规模及档次均不具备竞争优势，丽达广场和乐天玛特仍属社区型生活配套消费为主； 区域内未来中档及以上定位商业项目较多，以目前崂山区发展环境来看，无法容纳多家中档及以上商业项目同时存在； 中档及以上定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈
青岛商业市场初步调研
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