河南财经政法大学 10月
当前房地产市场分析与中长期形势展望 主讲：李晓峰
一、政策走势：调控紧盯市场持续加码，呈现四大特点 二、市场变化：新房量价受到抑制，土地、二手房受影响更大 三、前景展望：下半年调控影响深入，中长期前景广阔 四、最新政策：7月12日国务院常务会议精神解读 五、郑州市情：郑州市上半年房地产市场运行分析
目录
图：全国商品房市场量价变化及代表性政策
4月“国十条”
“9.29新政”
1月“国十一条”
1月“国八条”
概述：此轮调控紧盯市场变化持续加码，政策密度大且涉及方面全，呈现四个方面的特点

经济手段和行政措施并用，不断强化地方政府责任 经济手段：不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等； 行政措施：在部分城市限购、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施抓落实等。抑制投资投机需求和增加供给并重，特别是保障房政策落实力度大
图：此轮调控代表性政策汇总
上半年政策四大特点之一：着力调整供求关系

上半年政策四大特点之一：着力调整供求关系

上半年政策四大特点之二：反通胀货币政策持续收紧

图：1月以来CPI走势和利息调整情况
表：1月以来存款准备金率调整情况
(1)持续上调存准率和基准利率 以来，央行已12次提高存款准备金率，5次提高利率，其中今年存款准备金率每月均有上调，利率上调在2月、4月和7月。目前，存款准备金率已达到21.5%的历史最高点，一年期贷款利率达到6.56%（12月至8月为阶段性高点7.47%）

(2)信贷投放为近三年最低水平 1-5月，累计新增人民币贷款3.55万亿元（同比下降12%），是近三年的最低水平（和同期分别为5.9万亿元和4万亿元）；其中5月新增5516亿元，同比和环比分别下降15.4%和25.4%

图：至今各项人民币贷款和居民消费贷款余额同比增长率
上半年政策四大特点之二：反通胀货币政策持续收紧（续）

图：新增房地产贷款（单位：万亿元）
(3)房地产类贷款降幅更为显著 根据央行数据，一季度，房地产类贷款新增5095亿元，同比下降40%。其中，住房按揭贷款新增3416亿元，同比下降35%；房地产开发贷款新增1678亿元，同比下降48%，降幅较住房按揭贷款高13个百分点（值得注意的是，一季度新增保障房开发贷款651亿元，占同期新增开发贷的比重达39%，而底余额占比仅为5%）

上半年政策四大特点之二：反通胀货币政策持续收紧（续）

(4)信托融资对企业资金支持力度显著 根据中国信托业协会数据，全年，房地产信托发行总额达2864亿元，占同期信托发行总额的比重为12.7%。一季度，房地产信托发行总额达711亿元，同比增长12.6%，而全行业信托总额大幅下降63.5%，房地产信托占整体的比重达22.3%，比去年提高近一倍。 与房地产开发贷款相比，信托融资对开发企业的资金支持力度显著：全年，全国房地产信托发行总额相当于同期银行开发贷款的47.3%。今年一季度，房地产开发贷款同比下降48%，而房地产信托总额同比增长12.6%，占同期开发贷款的比重为达42.3%，与全年基本持平

表：至今房地产信托新增总额
上半年政策四大特点之二：反通胀货币政策持续收紧（续）

上半年政策四大特点之三：首次推出大规模建设的保障性住房中期战略规划

建设目标：计划“十二五”期间建设3600万套保障房，今年新开工1000万套。 自起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。、和中央政府分别计划建设保障性住房63万套、330万套和580万套。大幅提高到1000万套，与相比增幅高达72.4%。 建设阶段：加强质量管理和信息公开，多渠道筹集资金 国务院常务会议及相关部委反复强调，各地应及时将保障房房源、配置过程、配置结果等相关信息公之于众，接受社会监督，做到配置过程公开透明、配置结果公开公正。 据住建部测算，1000万套保障房建设完成需要1.3万亿左右，8000多亿通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余5000多亿的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集 。中央财政预算拟安排补助资金1210亿元（年初计划1030亿，后来又增加180亿），比上年增加445亿元。地方政府需要筹集资金4000亿左右，主要采取财政预算、土地出让金收益、住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等

表：各类保障房建设数量及资金来源
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