市场判断 06年宝山区各板块成交面积情况表 1992868 211928 72227 37932 305478 306371 成交面积（M2） 宝山区 上大板块 其他 月浦板块 罗店板块 顾村板块 板块名称 223081 25458 338075 388357 83961 成交面积（M2） 西城区 淞宝板块 淞南高境 庙行通河 大华 板块名称 上大板块211928平米，占宝山区成交量11% 宝山区上大板块 上大板块现阶段可售面积 其余板块现阶段可售面积 现阶段上大板块与宝山区可售面积比例图 ，上大板块推出楼盘数和成交面积与宝山区总楼盘数和成交面积的比例大约都为1：9，而现阶段的目前可售面积之比约为1：4(未包括市场后续供应量)。 上大板块的供需状况基本偏向需方市场 上大板块主要楼盘成交价格表 上大板块主要楼盘价格走势表 大华梧桐城邦作为上大板块的一个大盘，本身具有较高的品质感，并且紧邻大华板块，故此价格最高；而锦秋花园因为别墅的推出而提高了项目的均价；其他楼盘的价格相对较低 区域内楼盘平均价格水平6500-7100元/平米 上大板块的市场认知度和接受度并不高 从上大板块现阶段可售面积占宝山区整个区域可售面积的比例上看，与06年实际成交情况相比，存在供应量明显过大的现状 本项目产品亟需 —— 跳脱宝山上大板块！ 小结： 跳脱区域市场，产品价格提升，我们的客户在哪里？如何超脱区域市场？ 如上图所示 整个宝山区被M1、M3、M7线分成三个部分 M1：庙行通河板块、西城区板块 M3：淞南高境板块、淞宝板块 M7：大华板块、上大板块、顾村板块、罗店板块 M1 M7 M3 宝山整体客户市场分析（轨道交通） 上大板块 大华板块 月浦板块 罗店板块 顾村板块 西城区板块 庙行通河板块 淞南高境板块 淞宝板块 M7沿线客群的吸纳 大华板块、上大板块、顾村板块、等板块都为M7线途径的区域，该区域的客群都将是项目最直接的客源拓展区域。本案必须建立核心点直接对上述区域形成竞争 价格优势 核心价值点 班车直达 产品的包装与推广 M1及M3沿线是否属于本案的扩展客群范围？ 有可能创造 西城区及北 的直接竞争 解读“轨道交通”板块 九亭板块 松江新城板块 庙行通河板块 根据区位特征的相似性，我们选择了以下板块做为项目参考： 九亭板块 依托M9线，并且依靠自身的大盘气质及品质保证，奥林匹克园8500元/平米引领该板块，相对周边其他项目6000元/平米左右的价格，一骥绝尘 松江新城板块 依托M9线，三湘四季花城、文荟峰景及松云水苑均价都达到了6000元/平米以上的价格，引领该板块，其他楼盘的价格则相对处于偏低的水平，相差1500元/平米左右 庙行通河板块 M1线沿线，8500元/平米，如和欣国际花园等 离M1线一定距离区位，7500元/平米，如新梅绿岛苑等 离M1线较远距离的区位，7000元/平米左右 小结 板块领跑者楼盘的共性： 具有大盘的规模及品质上的保证，为项目的价格提升做了有效的支撑。 紧靠轨道交通，超越了自身板块的区域属性 注重项目形象的推广，有效地促进了市场客群对项目的产品认知，迅速树立产品品牌 紧邻轨道交通的大盘容易成为区域价格领跑者 结合本案： 共通点：楼盘都是大盘，都是轨道交通一线楼盘，都已经进入中期或后期开发过程 优势点：本案规模更大，自身规划配套更齐全生态环保节能的附加值创造本案属于中外环之间 本案具有区域领头羊气质，必须超越所在板块带来的束缚 经纬城市绿洲 北中环 超级大盘 生态型 高尚社区 捷运型 轨道社区 超越上大板块的板块领跑者 如何超越上大板块？ 西中环VS北中环 西中环：M7覆盖区域——西北区（大华、长宁、普陀）北中环：M1及M3沿线覆盖区域——北区 客户洞察 具备购买力的消费者为什么要选择我们？他们需要什么样的房子？他们需要什么样的生活？我们能给他们什么？ ？ 具有一定文化基础，受过高等教育 收入较高的普通白领和管理人员、周边的私营业主、科研、教育单位员工 具有一定购买能力 来源区域以本区域及周边区域为主（主要指二期） 主力年龄段在30-45岁之间 一次置业或二次置业为主 通过对项目房地产市场分析，结合本项目，我们认为本案的目标客户应该是： 目标客群形象描述 一定经济实力和人生修养 他们厌倦了环境日渐恶化的城市中心 注重生活品质、生活环境 眼光长远却又善于精打细算 崇尚美好生活，期待享受生活 需要寻求一个“真正”享受的居住家园 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看