淮安淮海西路项目市场分析及产品建议
成全机构 12-12
出品人：全忠 总监制：封辉、代冬南 制作组：研发中心研展部 苏南研展部
谨呈 淮安弘康地产有限公司壹
项目属性
用地条件
约束条件用地条件
【项目区位】
淮海西路沿线 政务中心板块 旧城改造项目
项目位于淮海西路与清河路交汇，毗邻区政府及市政府，为政务中心板块； 大规模，依附城市核心圈，以旧城改造为基础的城市更新住宅开发；
本案用地条件
【交通条件】
北京路
清河路
淮海北路
健康西路
淮海西路
项目对外交通便捷，四条城市主干道通达全市，公交系统也较为完善，拥有辐射全城的路线；
淮海西路：双向四车道
公交路线
长途汽车站用地条件
【区域规划】
水渡口 板块
政务 新区
三大规划城东南为主力发展方向 政务新区将迁至楚州区 水渡口板块快速崛起
本案位于城西，无特殊规划利好，虽有边缘化的趋势，但先天的区位赋予了项目的发展潜力用地条件
【周边配套】
政务配套 周边拥有区政府，市政府，规划局等政务配套； 商业配套 地块周边商业以装饰为主，多为住宅裙楼，业态档次及建筑立面较差．高档商业配套以淮海广场为主，拥有苏宁，中央国际新亚等商场； 教育、医疗配套 区域拥有完善的教育医疗资源，如清江中学及八二医院等；
项目配套齐全，区域商业面临升级改造的良好契机；用地条件
【地块现状】
淮海西路
清河路
繁荣新村
丰登路
装饰城
淮海路商业
道路现状 淮海路为双向四车道，清河路为双向两车道，道路状况良好 商业现状 地块周边商业建筑较为破旧，业态也较为落后，有待全面升级；丰登路存在菜市场，对项目商业是个利好； 拆迁现状 装饰城易于拆迁，而繁荣新村拆迁有一定难度；
菜场对于项目商业是利好，而拆迁现状决定了启动期的位置；用地条件
【用地指标】
Ｂ地块：拆迁安置 商业28000M2
启动期：A南侧 总建：8万
A北侧
Ｃ地块
Ｄ地块
超高的容积率决定项目的产品类型以高层为主，但也引发了舒适性，客户认可及产品设计等一系列问題；商业作为项目的主要利润来源，是本报告主要解决的问题之一；
步行街
沿街商铺用地条件
【项目界定】
城市中心的、产品单一的、高密度的旧城改造项目；优势
劣势
城市中心
政务板块
配套成熟
产品单一
老城形象
高密度
项目开发决胜于红线之内
用地条件
【优势分析】
红线之外表现突出 红线之内才是根本红线内部重点
红线之内才是项目溢价的关键
项目灵魂
景观营造
产品设计
配套设施
建筑单体
科技智能
用地条件
【红线之内】企业目标
【约束条件】
项目开发目标
目标1：首期快速回拢资金，现金流为王
项目约束条件
5.0容积率，高密度社区的市场认可度； 11月入市； 规划一条步行街及Ａ地块沿街商铺； 商业为主要利润来源； 住宅＋商业的产品组合模式；
目标2：首期推出300套，全年实现500套去化，回拢3亿资金企业目标
【目标解析】
一期现金流
一期走主流产品路线，以良好的去化速度实现现金流，保证后续顺利开发；
产品前置
高容积率下的产品前置分析，从小区规划，道路系统，户型设计，附送空间及停车位等方面着手；同时超高的容积也使得本案主力竞争来源于高层产品；
首期引爆市场
首期300套成功去化，实现一炮而红，为项目后期快速去化提供热度支撑；
商业重点研究
合理考虑商业规划布局、产品特点及业态构成，最终实现商铺良好的去化，达到利润最大化的原则；
产品组合模式
住宅＋商业的组合模式，这也从根本上指出本报告的研究方向，本报告将重点从住宅与商业进行分析；贰
市场分析
城市背景
竞争市场
整体市场
商业分析城市背景
【城市概况】
总理故居
淮安楚州区与扬州为淮扬菜的主要发源地，淮扬菜与鲁菜、川菜、粤菜并称为中国四大菜 淮扬菜系，淮扬菜，始于春秋，兴于隋唐，盛于明清，素有“东南第一佳味，天下之至美”之美誉

历任政府总理、外交部长（兼任）、中共中央军委副主席，第一届全国政协副主席，第二、三届主席。是中共五届中央委员，中共六至十届中央政治局委员，中共六届、七届中央书记处书记，中共八至十届中央政治局常委，中共八届、十届中央委员会副主席，一至四届全国人大代表

周恩来
淮扬菜
吴承恩
梁红玉
兼具历史传统和时代意义的淮安从来不缺底蕴，缺少的只是传承与发扬

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位于江苏中北部
位于苏北中部
南北枢纽 咽喉之地 交通要道 ■淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长三角地区。 ■淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。 ■淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。淮安是江苏省“三圈、五轴、四沿 ”战略政策概念低谷区 三圈——南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈 五轴——沪宁城镇聚合轴、宁通城镇聚合轴、连通城镇聚合轴、新宜城镇聚合轴、徐连城镇聚合轴 四沿——沿江、沿沪宁线、沿东陇海线、沿海
城市背景
【城市区位】
淮安市地处苏北经济发展圈内，位于江苏中北部，苏北中部，未来有较大发展潜力
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