颠覆与引领
上海开启2009年12月
半山半岛二次提报
[一]策略前思考
国际旅游岛—带来三亚开发的第二次时代热潮
第一次热潮
第二次热潮
80年代末，在商品化的经济大潮中海南掀起了第一轮房地产开发热潮，三亚的三亚湾、亚龙湾和大东海成为这轮开发的热点湾区，93年开始在投机过度、银根紧缩的背景下，海南房地产市场的泡沫开始破灭
90年代末开始，政府相继出台处理烂尾楼的政策措施，21世纪初，伴随着大众化旅游的升温和国际旅游岛规划的提出，海南房地开发热潮再现，从2008年开始，东海岸线上的海棠湾、清水湾以及香水湾为代表的新兴湾区逐步进入了实质性开发阶段
海南，中国热代价值独岛下引发房地产开发的两次热潮
海南国际旅游岛战略规划—核心点/免签证、零关税、放航权
[1]城市复兴 伴随着国际旅游岛的价值热点，海南已经从第一次房地产泡沫中恢复 [2]大企抢滩 雅居乐、富力、万科、鲁能、 绿城、华润、中信、中体等知名地产开发商相继登岛 [3]行业升温 目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿，2008年三亚房地产开发投资额已经较2003年增长了9.4倍
数据来源：三亚市统计局
2002年三亚房地产业开始复苏，每平方米的房价也只有千元左右
新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，海景房的价格在2000元/平米左右
三亚新建商品房均价为每平米3600元/平方米
三亚房价的一个跃升年，这一年三亚平均房价为5105元/平方米
三亚平均房价涨到7449元/平方米
三亚商品房平均销售价格为10159元/平方米
2000年
2002年
2003年
2006年
2007年
2008年
海南首次提出国际旅游岛概念规划
三亚市场走势
[市场表现] 不受外部影响，量价双飞
[内在动因] 全中国消费海南，造成了最大的供需不平衡
随着价格的不断推高，“冲动拥有”将让位于“如何使用的理智”
[问题与机遇] 度假酒店+景观住宅 =〉中间形成了断裂
[二]思考切入与核心判断
思考切入点的转变 从“游客”如何变为“房客”开始思考！
海南旅游发展脉络图
发展阶段
1987年，中央在海南筹建省和准备兴办中国最大的经济特区
当年海南接待国内外游客猛增，旅游业起步
旅游人数
88年正式建省办特区。 设立亚龙湾国家旅游度假区，大批星酒店落成 93年房地产泡沫
大批投资者涌入海南，海南地产迅猛崛起，三年间，房价增长近四倍！
96年，中国度假休闲旅游节在三亚开幕，确立国内顶尖度假目的区地位 东线高速开通
以旅游业为代表的第三产业蓬勃发展 房产泡沫时期93-94年
2002年博鳌亚洲论坛开幕 2003年，海南获得抗击非典的胜利，省旅游局、三亚市政府抓住机遇打响“无非典岛”、“健康岛”、“生态岛”品牌，进行市场促销。 2003年起，三亚市连续举办三届世界小姐总决赛。

02年开始，房地产行业再次起飞！以三亚为代表的东线旅游地产项目纷纷开始建造
2007年，海南省提出10到15年的时间打造“海南国际休闲旅游岛”

起步阶段
大事件
旅游与地产
巩固阶段
1988年
万科、富力等国内大品牌开发商进驻海南市场。区域级旅游地产开发增多
1993年
1998年
2003年
2008年
旅游人数118.54万人次
旅游人790万人次
旅游人数1845.41万人次
提升阶段
通过近二十年的发展，海南旅游业已经确立了全国旅游市场领导者的地位！持续二十年的发展带动海南地产由早期的投机支撑进入当前的旅游支撑阶段！
旅游经济的发展和房地产的发展正相 关。旅游经济直接带动了房地产业的 发展，从而推动相关城市建设的发展 从房地产区域开发级别看，西线房地 产尚未真正启动，马袅湾区域开发房 地产项目较为缺乏市场培育
07年全省旅游收入前五名的县市，也是房地产均价前五名的县市
旅游经济的发展和房地产的发展正相关 将旅游业和房地产业的嫁接创造出的“旅游景观房产”，成为了海南房地产整体市场的显著特征
各大旅游区均立足于本地特有的优质资源进行市场竞争，市场格局基本建立
相比之下，临高发展红色文化旅游的功能定位并不突出
2007年，全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比上年增长15.0%；国内游客为主，占比超过95%。 其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。

上表为01年海口国内游客来源统计（国外游客占比约3%未列入该统计）。从统计看，国内游客分布较广，遍布全国，华南以外区域占比约三分之二。根据市场调研可知，北方客户增长迅猛！ 国外游客主要来自亚太地区的韩、俄、日、新、马等。

深刻影响海南上岛客源结构 国内客源占总量的九成以上且分布较广，国外客源近一半来自俄罗斯、韩国、和日本。

[2008年旅游客源构成情况表] 国际客呈现不稳定状态，国内客持续上扬
数据来源：三亚旅游局
上岛客
观光团/散客
商务/会议客
沉淀为房客
沉淀为重复酒店消费客
口碑传播
客群放大
备注：上述数据根据旅游局提供相关数据以及三亚多个项目的实际成交客户购买动机整理而成，动机项可多选
中高端客户
顶端客户
沉淀为小开发商
海南国内回头客每年以8-10%速度增加
上岛客户消费沉淀路径
关系网带来地缘房客