谨呈：东莞市星宇荔苑广场开发有限公司 中央公园1号--价格策略报告报告思路 报 告 思 路 定 价 背 景 项目概况 市场现状 市场比准均价的确定 价格表结构生成 价格表验证 客户分析 实收价格表确定 对外价格表生成 推售策略报告思路 报 告 思 路 定 价 背 景 项目概况 市场现状 市场比准均价的确定 价格表结构生成 价格表验证 推售策略 实收价格表确定 对外价格表生成 客户分析碧湖花园 新天美地 世纪康城 山水雅居 东田翠湖湾 东田丽园 阳光山庄 紫荆花园 黄金海岸 金美花园 棕榈湖畔 金地利大厦 新城市花园 玫瑰花园 翠堤湾畔 天鹅湖花园 红荔侨苑 星汇大厦 联邦大厦 ◎镇政府 金凯水都 月湖湾 火车站 项目概况—“常平中心区唯一在售住宅社区” 经济指标： 总用地面积：4.4万㎡ 总建设面积：8.8万㎡ 总销售面积（住宅）： 59812.36平米 建筑容积率：2.05 总套数：664套 （酒店公寓168套，不售） 可售套数：496套 热销楼盘 未来新推楼盘 中央公园1号 A栋11层 C栋12层 D/E/F栋12层 G/H栋12层 原有建筑 项目南面80万平米原生态荔枝林 项目概况—“三房是主力销售户型” B栋18层 三房位置销售中心/园林/样板房开放 ACDEFG基本封顶 取得预售许可证 积累“认筹+诚意客户量”约450-500批 项目概况—“销售节奏安排” 1）认筹为1.5个月，客户积累周期较充裕； 2）开放后2周解筹，最大化发挥开放的示 范和影响力，再储备一批诚意客户； 3）解筹前1周算价，深入盘点客户，准确 把握价格； 4）充分考虑五一长假的影响，4/23开放时 明确告之客户算价/解筹时间。4/23现场开放： 1/2园林实景展示； 2套样板房展示； 2000平米的销售中心展示。 （05/01增加1套样板房。） 项目概况—“常平少有的销售展示区” G栋 中心园林 市场现状——多以规模、园林环境为关键竞争要素，产品多以二梯四 户、中大户型为主 市场现状——持续销售周期较长，销售均价在4100~4500元/平米；新 推产品以三房、四房为主，二房较少 市场现状——06年市场供应主要集中在100-130㎡三房及以上户型，二 房供应较少 市场供应主要集中在100-130平米左右的三房二厅、130平米以上的四房或以上单位； 二房单位市场供应相对较少，一房单位相对稀缺； 市场现状——五一新推项目或加推新货项目 重要结论 项目结论 项目主要竞争项目为东田丽园、碧湖花园、世纪康城和新天美地； 项目规模相对较小、市场形象不太成熟； 项目独有荔枝林景观资源，视野开阔； 底ToHo和顶层送隔楼是市场稀缺产品； 二房、小三房市场相对稀缺，能够制造市场热点 市场在售项目比较成熟，以现楼销售为主； 约75平米二房、100平米左右的小三房是市场相对短缺的户型； 五一期间推新货的项目不多，竞争相对较小； 五一的新货量供应主要来自老项目，推出的主要是资源最好的单位，户型面积偏大，价格也相应较高 市场结论 报告思路 报 告 思 路 定 价 背 景 项目概况 市场现状 市场比准均价的确定 价格表结构生成 价格表验证 客户分析 实收价格表确定 对外价格表生成 推售策略新认筹客户需求主要为120平米左右的3房和153平米的4房（有样板房展示） 针对意向客户 客户需求分析——上门客户需求主要集中在二房和有样板房展示单位 针对现有上门客户，其主要需求为70平米的两房 120平米左右的三房和153平米的四房，由于有样板房展示，客户需求也较多 针对上门客户 客户意向选择楼栋分布较为均匀，但主要以有样板房展示的G栋和D/E/F栋 12层小高层中，客户选择楼层主要集中在5-8层为主； 18层小高层，客户选择楼层主要集中在7-12层的中间层为主 客户楼栋选择分布均匀，但主要还是集中在有样板房展示的楼栋集中 积累客户情况说明 上门客户356批，进线客户286批。电话客户886批。 认筹客户136批。预计05/06解筹时认筹量达到160-180批。 说明：常平市场尚未有成功认筹的先例，因此本项目认筹客户的 诚意度很高，预计解筹率在50%-70%。 还有很多客户有诚意但坚决不认筹。因此，项目在拓展新 客户资源的同时，现有老客户同样是项目重点成交客户。当上门 客户累计达到400-500批时，首批销售目标120-150套可以达成。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看