保利樟木头项目情景洋房项目可行性研究判
呈：保利集团
世联地产 保利樟木头项目组 2月17日沟通内容情景洋房的东莞市场表现
项目整体收益测算本项目情景洋房的可性能结论情景洋房的案例搜集
4情景洋房的东莞市场表现目前东莞情景洋房在售楼盘汇总楼层不同，附加值不同，价格差别很多。一般一楼亲地价格较贵。无电梯越网上越便宜，有电梯顶楼复式价格较贵香樟绿洲（140-200㎡多层）：深圳客户占50%，以深圳中轴线区域客户为主，多为个体生意人，具有明显的“5+2”生活模式，属中端客户群
自然成交深圳客户占50%，以个体生意人为主，普遍有30-50万的私家车，客户来源以龙板、福田、罗湖深圳中轴线区域为主，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，有明显的“5+2”生活模式，关注项目的园林、价格、车位，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套
中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户具有比价心理，在看重社区规模、项目品牌及园林等因素基础上，更关注产品的性价比
外区域客户：
本区域客户：
香樟绿洲香樟半岛（140-200㎡多层）：客户结构与香樟绿洲类似但重叠较少，客户层次更高，客户看重项目低密度，高舒适度
自然成交深圳客户占50%，以个体生意人及工厂中层管理人员为主，普遍有30-50万私家车，客户来源以龙板、福田、罗湖，在深圳有多套房产，多次置业，多做为第二居所，看重居住舒适度，客户购买动机主要为后期度假养老、给父母居住，关注项目的园林、产品舒适度，对教育配套无明显要求，希望有大型购物类生活配套
中端公务员占20%，个体生意人及中高管占30%，本地香港客户数量较少，本区域客户看重社区规模、项目品牌、园林、产品舒适度等因素，
外区域客户：
本区域客户：
香樟半岛市场表现结论：市场能够接受该类型产品，但价格实现与双拼联排相比较低
关于销售速度： 本地与外区域客户对情景洋房均有一定的接受程度，该类型产品能够维持相对正常的销售速度（月均20套），市场实现风险较小2
关于销售价格： 价格介于洋房与别墅之间，价格区间在7000-9000元/平米之间，与项目所在片区的别墅产品（约1.3-1.6万元/平米）相差较大，价值实现一般从经济测算维度评价可行性方式1：不做情景洋房，总收益约22亿方式2：做一定比例的情景洋房，总收益约21.6亿情景洋房可行性结论结论：从控制风险角度出发，建议项目做一定量的情景洋房，比例控制在5％-10％之间情景洋房案例研究情景洋房产品分类
3＋1模式：1、2层加上复式（万科城） 4＋1模式：1、2、3层加上复式（万科水晶城、理想0769） 5＋1模式：1、2、3、4、层加上复式（金域中央）3＋1宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台
A
B
C
D
六大价值点： A、1－2层均有地下室附送 B、独特的露台空间 C、丰富的建筑形态 D、豪华的顶层套房 E、气派的横向客厅 F、亲近的邻里关系
B
E
F
3+1价值梳理优势一: 低密度产品物业，吸引客户 优势二： 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 优势三： 整体户型的亲地亲景均衡 劣势一： 总户数少，土地价值未能最大化 劣势二： 产品区分不明显，不够丰富，较难不同满足客户需求
附加值较高
人性化
低总价类别墅
3＋1宽景洋房优势、劣势
综合素质均衡
优劣汇总3＋1宽景洋房：深圳万科城
万科城3＋1宽景洋房：深圳万科城
万科城3＋1宽景洋房：深圳万科城
万科城
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3＋1宽景洋房户型小结
3+1式宽景洋房三四层复式面积最大为180-200平方米，其次为一层、最后为二层； 一、二层户型面积为130-150㎡两种面积区间； 一、二层之间面积差距不超过20㎡。
一、二层设计地下室，三、四层设计大露台 地下室为半地下室，采光良好，可灵活分配地下室各房间功能 一层巧妙利用半地下室开辟中庭生活； 二层尽量每间卧室都有阳台或露台； 顶层复式中西厨房、豪华客厅、空中庭院、独立套房等豪华配置。
整体空间
面积
户型小结
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