非常项目，非常营销 ——华菱·香墅美地1号楼营销策略报告 报告的思路 项目基本情况 长沙房地产开发情况 本项目面临的市场竞争 目标 实现目标的障碍 项目面临的机会 实现目标的可能方向 项目的战略定位 战略下的营销策略 1号楼在项目中处于什么位置 是迅速回收资金 是利润最大化 是销售的持续增长 各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？ 新业 对目标理解 是打造新产品品牌 不 同 销 售 模 式 下 的 价 格 目 标 毛坯房 装修房 3200（元/m2) 毛坯房 装修房 3700（元/m2) 4800（元/m2) 5300（元/m2) 附送1/3面积 不附送面积 交楼标准 目标均价 相对竞争力 销售总额：9600万，均价目标3200元/平米：装修按500元/平米计算 产品策略 小户型 复式楼 报告的思路 项目基本情况 长沙房地产开发情况 本项目面临的市场竞争 目标 实现目标的障碍 项目面临的机会 实现目标的可能方向 项目的战略定位 战略下的营销策略 1号楼在项目中处于什么位置 项目解析——区位、交通周边配套 项目位于芙蓉南路与南二环的交 汇处，是新老城区的结合部： 紧临芙蓉南路，115、150、703等多条公交线经过，可以非常便捷地到达市中心： 项目周边为成熟的生活、办公区，其配套比较齐全： 商场：华银旺和购物广场、新芙蓉国际家 具广场 酒店：神龙大酒店、五华大酒店、康年大酒 店、 浦元招待所等 医院：长沙195医院 学校：天心区一中，长沙理工大学、铁道学院 休闲、旅游：南郊公园 科研机关单位：湖南机械工业设计研究所、湖 南 开关厂、浦元厂、省交通科学研究 所、省质量监督局等 本案 浦元厂 芙 蓉 南 路 南 二 环 长沙理工大学 神龙大酒店 铁道学 院 南国佳苑 申奥美域 BOBO天下城 柠檬丽都 华盛家园 华银旺和 新芙蓉家具广场 南郊公园 项目解析——项目的指标 项目总建筑面积：41202.99平米 住宅建筑面积： 30229.19平米 总套数：362户 其中1---5层为商场 6—17层为住宅 层高：住宅5.2米层高 项目解析----户型、面积 项目的主力面积为70--80㎡和90-100㎡ 40—50平米的比例只占15%。从面积上 看本项目不是市场热销的小户型产品 本项目在面积上设计成不大不小的复式， 产品本身存在一个先天缺陷：向下，面积 比公寓大，总价高：向上，5.2米层高其 舒适度较差，甚至不如同面积的平层 项目解析——小结 项目的障碍： 项目位于老城区的边缘地带，商务商业价值不高； 项目周边缺乏稀缺性资源，周边环境较差，靠小区外的景观价值受贬； 1号楼产品设计存在缺陷，存在成为“鸡肋”的风险： 开发商对项目的价格预期过高，项目销售面临巨大的价格压力： 有利因素： 小区自身的环境、配套； 项目前期树立了较高的品牌知名度； 长沙城市南拓开发及天心区产业的发展： 同区域内目前还没有同类型产品推出 报告的思路 不尴不尬的产品 长沙房地产开发情况 本项目面临的市场竞争 目标 实现目标的障碍 项目面临的机会 实现目标的可能方向 项目的战略定位 战略下的营销策略 1号楼在项目中处于什么位置 长沙经济发展与房地产业关系研判 按照经济学需求弹性概念，长沙经济的增长对住宅的需求呈正相关性，且住 宅需求弹性呈递增趋势，说明房地产对长沙的经济增长有着重大的作用，房 地产业将继续繁荣发展 数据根据长沙统计年鉴计算所得 长沙城市扩张对房地产业发展的研判 长沙城市全面扩张，给 长沙房地产带来空间上 的全面发展 15大片区开发，使长沙 房地产业发展的区域性 更加明显！ 长沙房地产市场结构研判 CR10<15 15%<CR10<40% 40% <CR10 低市场集中度阶段 市场需求不断扩大； 行业进入者增加； 产品供应量不断增加 2004年 美国 CR10=27.25% 中国 CR10=2.95% 长沙 CR10<1% 长沙房地产处于低市场集中度阶段，市场处上升阶段，但行业竞争者增 加，市场竞争加剧 中市场集中度阶段 市场需求继续扩大； 行业进入者开始减少，品 牌企业开始进行扩张； 产品供应量不断增加 高市场集中度阶段 市场需求较稳定； 行业向几大品牌企业 集中； （CR10表示房地产行业前10位企业的市场份额） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看