RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT 2010.01 办公、商业、公寓建筑的城市综合体项目经验交流 CITIC 致力于创造CBD繁华的SOHO中国 在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。 市场定位：商业地产 SOHO 概念：SMALL OFFICE, HOME OFFICE 产品理念： “创造CBD繁华” 建筑理念：独特、创新 建筑风格：与世界接轨的中国当代风格 SOHO中国概述 1、门槛高 商用地段竞争小 在潘石屹眼中，北京商用物业是一个单价丰厚、竞争小的迷人市场。 潘石屹解释，门槛高是竞争小的主要原因。“商业楼的地段较敏感，都在市中心，北京市中心很多古迹、规划起来就很难，亦因它在市中心，拿地的成本也较高；住宅却可以到很远的地方。”他继续道：“原来银行的政策，对商业楼宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20%的首期，商业楼用家首期要50%，商业楼推销的难度较高。” 在这一块市场中，SOHO中国有12年的经商经验，以及5800个客户，当中50%最少两次光顾SOHO中国的物业，这些都是集团竞争向前的重要资产。 2、即建即卖 资金回笼快 瑞银证券指出，SOHO中国的经营模式，有两项非常重要的特别之处： 一、发展完毕，全数卖断，只保留很小部分收租，这使它的现金回笼更快，有资金再投下个项目。 SOHO中国的资产周转率（asset turnover）今年预测为84%，较北京北辰（0588）、首创置业（2868）分别高65及48个百分点。 二、主攻北京中档商用物业，对象为中小企：瑞银指出，低档商用物业，已有大量本地发展经营，高档物业则为长实（0001）、嘉里（0683）等垄断，惟向中小企的中档市场，供应最少，需求最大 商业盈利模式 1、近期动向： 2009年8月18日，SOHO中国宣布收购SOHO东海广场。此项目收购的完成，标志着SOHO中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9月3日，SOHO中国通过招拍挂获得北京望京地区B29地块。该项目的建筑高度可达200米。SOHO中国将和全世界最好的建筑设计师合作，将该项目打造成为从机场进入北京市区的第一个地标建筑。 2、锁定的目标客户群： 尽管目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长？能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。潘石屹认为“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。” 3、五年内将在北京市中心收购五百万方米土地： SOHO中国透露增购土地储备计划，据悉，集团五年内将在北京市中心收购五百万方米土地，并切实执行保留黄金地段物业收租的策略。 SOHO中国发展目标 4、黄金地段物业卖转租： 张欣昨天表示，SOHO中国感兴趣的项目，楼面面积最少二十万方米，集团过去一直有计划保留投资物业，但都因去年楼市畅旺、买方出价佳而卖掉，现在亦感到后悔，故决定由朝阳门SOHO项目开始，把零售部分保留收租，以后亦将把核心地段的物业保留，包括光华路二期及由董事长潘石屹持有、尚未注入集团的前门项目。她期望，五年后租金占收入的二成，投资物业可占资产净产的百分之六十五。 对SOHO中国来说，持有投资物业可增大其资产净产，对估值有帮助，且集团坐拥一百一十一亿元人民币现金储备，有条件这样做。 5、走出北京考虑天津： 另外，关于前门项目的部分地皮原作拍卖，但早前突然被收回，张欣表示，预期奥运后政府将把土地重新拍卖。有与会分析员却认为未必能成事，反而认为SOHO中国将逐渐淡化事件，因为不想再令股民失望，对股价造成冲击。 对于五年后发展，张欣指出，集团一定会走出北京，但在核心地段发展高毛利的商用物业的原则却不会改变，她表示，可能考虑的城市是天津 SOHO中国发展目标 项目实例： 中关村SOHO 三里屯SOHO 银河SOHO 中国高科技企业在哪里办公？ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看