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指数月报
中原地产研究中心 | 2009年4月
4月数据概览
价格指数
北京：224
上海：156
广州：165
深圳：223
天津：212
租金指数
北京：115
上海：109
广州：110
深圳：106
天津：114
租金回报率
北京：3.59%
上海：2.82%
广州：4.03%
深圳：3.46%
天津：3.82%
全市成交量
（当月/累计万㎡）
北京： 76/276
上海：190/580
广州： 53/183
深圳： 76/245
天津： 65/185
合计：460/1469
环比
0.35%
1.53%
2.43%
7.24%
0.08%
环比
0.02%
-0.97%
-0.53%
0.45%
-0.56%
环比
-0.05%
-2.42%
-5.87%
-6.34%
-2.53%
环比
-26.9%
-3.0%
-17.5%
-19.5%
7.4%
-11.3%
数据来源
中原领先指数系统
数据说明
目前中原领先指数系统中的二手
住宅价格指数、租金指数已涵盖北
京、上海、广州、深圳和天津5
大城市
作者
瞿安新 ＋8621 5178 7517
Quax@centaline
许 芹 ＋8621 5178 7509
Erin@centaline
价格上涨，成交回落
价格爬升，深圳领涨五大城市
成交回落，惟有天津继续上升
根据中原领先指数系统显示，本月五大主要城市二手住宅价格指数继续
上涨，部分城市价格涨幅有所放大。其中深圳价格涨幅超过7%，北京天
津价格涨幅相对较小，均在1%以内

成交量方面，市场依旧活跃，但随着前期累计需求的逐步释放，除天津
外其他四个主要城市的二手房成交量均开始回落。根据中原估计，本月
五大城市二手住宅成交量为460万平方米，环比减少11.3%

根据中原三级市场门店调查，供应方面，前3个月需求的集中爆发将积
压的低价房源消化殆尽，而目前的业主则乘机加价，导致盘源价格小幅
上涨；需求方面，目前仍以自住型需求为主，需求较为理性，并不追涨

中原领先指数CLI，二手住宅价格指数走势图
90
130
170
210
250
290
04050408041105020505050805110602060506080611070207050708071108020805080808110902
北京上海广州深圳天津
五大城市二手住宅成交量月度走势图（2007.01~2009.04）50
100
150
200
250
北京上海广州深圳天津
0804
0805
0806
0807
0808
0809
0810
0811
0812
0901
0902
0903
0904
万平方米
注：全市成交量指全市二手住宅成交量，根据中原当月交易量及市场占有率估测所得

CLI二手住宅价格指数核心数据表（2009.04）
指数 环比 同比 样本均价 #中心区 #其他区
北京 224 0.35% -2.40% 13690 15656 12306
上海 156 1.53% -2.83% 18029 24625 16724
广州 165 2.43% -1.15% 8863 10486 7545
深圳 223 7.24% 0.29% 12471 14054 8867
天津 212 0.08% -4.33% 7860 8924 7281
注：价格单位为“元/平方米”；各城市详细指数样本说明请查看中原领先指数分城市月报。指数月报
中原地产研究中心 | 2009年4月
二手住宅租金回报率
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
北京上海广州深圳天津
平均
租金平稳，租金回报率小幅下滑
租金回报率 单位租金 一室租金 二室租金 三室租金
北京 3.58% 40.8 2600 3168 5012
上海 2.82% 42.4 2386 3155 4197
广州 4.03% 29.8 1845 2271 2800
深圳 3.46% 36.0 2292 2783 3849
天津 3.82% 24.9 1631 2158 2827
注：单位租金的单位为“元/（平方米·月）”；户型租金的单位为“元/月”
金融危机影响逐步减弱，本月五城市二手住宅租金涨跌互现，但幅度均较小

目前五城市中，广州二手住宅租金回报率最高，为4.03%，也是唯一超过4%的城市

从其近期走势来看，亦将很快滑落4%以下区间

后市展望
价格 成交量
北京
上海
广州
深圳
天津
成交量小幅回落，价格趋于平稳
随着前期积压的需求的快速释放，后市需求将有所减少。4月整体成交量仍算不错水
平，但自4月下旬起，优质房源供应不足，各地二手房成交量回落明显。预计5月份
二手房成交量将继续小幅回落

买卖双方博弈，价格将趋于平稳。在目前市场较为活跃的情况下，业主方面乘机涨价，
购房者则并不盲目追涨。买卖双方呈现对峙博弈态势，预计价格将保持平稳

本期专题 上海：普通住宅领涨全市，高端公寓稍逊风骚（2009年4月）
按区域：上海二手住宅价格涨跌情况
1.0%
1.7%
2.0%
0.3%
1.9%
1.2%
3.6%
2.0%
0.4%
2.7%
0.0%
0.0%
-2.0%0.0%2.0%4.0%
虹口
卢湾
静安
黄浦
闵行
徐汇
长宁
浦东
普陀
闸北
杨浦
宝山
按档次：上海二手住宅价格涨跌情况
档次 单价范围 0904 0903 环比 主要分布区域
低档 <12000 9864 10180 3.2% 宝山、浦东等
中档 12000-25000 17380 17675 1.7% 杨浦、闸北、普陀等
高档 25000 31684 31747 0.2% 黄浦、静安、长宁等
全市 —— 18029 18299 1.5% ——
注：价格单位为“元/平方米”
2009年3月以来，上海二手住宅价格开始止跌回升。据中原领先指数系统显示，2009
年4月，全市二手住宅均价涨幅达1.53%

从价格档次来看，低端住宅（单价在12000元/平方米以下）的涨幅最大，为3.2%；
而高端住宅（单价在25000元/平方米以上）的涨幅最小，仅0.2%

这主要是由于目前市场以刚性需求为主，对低端住宅的需求较大；而去年楼市调整中
低端住宅的均价跌幅度又相对最大，所以随着市场的成交量的放大，低端住宅开始小
幅反弹

分区域来看，以浦东的涨幅最高，为3.6%；其次为宝山2.7%。这两个区域内低端住
宅相对较多，因此带动整个区域均价的上涨

注：统计资料来源为中原地产三级市场业务成交数据，欲了解更多情况，请联系中原地产研究中心。
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