江苏百大实业发展有限公司 营 / 销 / 报 / 告 无 锡 惠 山 新 城 项 目 上海中原物业代理有限公司 /12/20 CONTENT 目录 一、无锡房地产市场简介 二、区域房地产市场情况 三、土地研判与产品定位 四、本项目目标客户定位 五、本项目预期售价估算 六、本项目产品发展建议 七、本项目企划定位 八、中原相似案例介绍 1. 近几年无锡市房地产市场背景 近几年，无锡市房地产开发投资呈现稳步增长的态势，但增速趋缓 注：上表数据来源《锡房指数》 稳定的房产投资增长和逐年提升的投资比重是房地产开发的良好背景 近几年，无锡市房地产投资速度逐步减慢,06年投资速度有所回升 1. 近几年无锡市房地产市场背景 房产投资速度大于固产投资速度,投资比例逐年增加 1. 近几年无锡市房地产市场背景 商品房施工、竣工面积呈逐年增长态势；04－06年，商品房总销售面积波动不大，基本处于较稳定的水平 1. 近几年无锡市房地产市场背景 住宅销售面积小幅波动，06年有所回升，总体波动不大，反映出无锡住宅市场需求比较稳定 1. 近几年无锡市房地产市场背景 无锡住宅市场在07年前3季度表现稳定，供应、需求稳步上升； 1. 近几年无锡市房地产市场背景 1. 近几年无锡市房地产市场背景 市场供应与需求之比基本稳定，在1.05上下徘徊，住宅整体运行状况良好 近年来无锡商品房价格走势 1. 近几年无锡市房地产市场背景 市场成交价格稳步上升，到07年3季度，市场成交价格首次突破5000元/㎡ 大关； 各区价格表现看，惠山区、锡山区安镇板块是无锡市区中价格“盆地”； 从市场价格表现看，由于市区核心区域住宅土地基本无供应，主要是外围区 域，价格相对不高； 无锡价格领跑者主要是南长区、新区和滨湖区，这三个区的成交价格是市场 中最高的 1. 近几年无锡市房地产市场背景 近年来无锡商品房价格走势 土地供应量体起伏较大，06年达到供应最大值； 住宅土地供应呈“倒U”字型，05年、06年住宅成交最大，07年呈下降趋势； 住宅用地供应比例较高 2. 近几年无锡土地市场成交情况 土地价格呈平稳上扬态势，07年的上扬幅度最大，接近的两倍。土地价格的持续上涨，决定了无锡商品房价格也将随之继续上涨，但预计增幅将逐步趋缓 2. 近几年无锡土地市场成交情况 3. 07年无锡商品房销售情况 春节过后的3－9月份，无锡商品房成交情况基本稳定，大部分月份日均成交套数都在100套左右。6月份，由于几个大盘的放量，成交量出现短期大幅上升，日均成交达到124套，但进入7、8月份，成交量重新回落。9月份，随着楼市黄金周期的到来，各大楼盘纷纷放量，新增供应面积创07年最高记录，加上关于“第二套住宅”房贷新政即将实施的消息传出，商品房成交量再次爆发，日均成交达到154套 虽然07年以来，央行已连续五次上调存贷款利率，但从全国房市成交量及成交价格上看，这五次的加息对房地产市场的影响较小，房价仍然处于上升状态。而无锡房地产市场一直处于比较健康的稳步发展阶段，现有购房客户仍然以刚性需求为主，商品房成交量受加息的影响较小，个别月份随着市场供给量的变化而小幅度波动 商品房日均成交套数 07年1－9月份，无锡市商品房月成交均价呈现间歇性增长趋势，有7个月份的成交均价均处在上升状态，仅在3、7月份出现拐点，低价位区域商品房供应及成交比例增加，使得全市商品房成交均价略有下降。从总体上看，月度成交均价上下波动的幅度不大，整体房价保持小幅上升态势 总体上看，无锡市商品房成交均价一直保持小幅上升趋势，虽然受一定时间内上市房源区域分布及成交房源价格区间分布等偶然因素的影响，成交均价会出现短期振荡，但与周边城市房价相比，无锡市房价尚处在正常的水平，下跌的可能性不大，但增长速度会逐步趋缓 3. 07年无锡商品房销售情况 商品房成交均价情况 3. 07年无锡商品房销售情况 1－9月份无锡市商品房成交主要集中在惠山、滨湖、新区、锡山四个区，总成交套数接近全市累计成交套数的82.61％。崇安、南长、北塘三个区供应量和消化量都相对较少，总成交套数仅占全市累计成交套数的17.39％ 本项目地块所在的惠山区成交商品房的比例一直居于7个行政区的首位，其一是因为前几年区域内大批量的土地投放，保障了充足的房源供应；其二是因为惠山新城规划前景逐步显现，区域环境不断改善，对购房者的吸引力日益增强；其三是因为惠山区距离传统市中心位置较近，且该片区的房价在无锡各片区中还处于较低的水平，有着较大的升值空间，吸引了大量中低收入购房者的关注；其四是因为无锡购房者恋地情结比较重，惠山区面积广阔，原有的大量居民在再次购房时仍旧会选择在相对熟悉的原居住地区购房；另外，由于惠山区域靠近江阴，有不少江阴客户前来购房，在一定程度上增加了该区域的商品房成交量 商品房成交区域分布情况 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看