亿城西山华府 2009年营销策略报告 2009-2-20 写在前面 15亿年度销售任务，如何按时完成？ 战略,战术并举，系统梳理年度策略 报告目录 壹。背景，任务，要求 贰。核心困难VS核心优势 叁。核心策略 肆。销售五经＋推广四书 壹 先回顾 市场关键词 冬天下北京的小阳春 龙湖唐宁ONE与保利西山林语夹击 全球经济继续黯淡2背景 任务 要求 项目关键词 工程进度：实景逐步呈现，6月一期北区交房，12月东区交房等 推广进度： 3月“小升初”说明会、4月4套样板房和示范区开放， 4月小学落实、 9月人大附中开学等 1背景 任务 要求 销售关键词 已售200套 ： 约7.5亿本月认购未签约14套， 签约11套 （时间截止2009年2月18日） 可售681套：约18亿；保留47套：约1.7亿3 （以上两点，时间截止2009年2月8日） 背景 任务 要求 资料来源：销售部 成交客户关键词海淀前四：西北旺、万柳、上地、中关村 关注前三：教育（中学和小学占一半） 、产品品质、亿城品牌 子女年龄：禧园57％、珑园84％在幼儿园和小学阶段3 背景 任务 要求 资料来源：策划部 团队关键词2 投资商：亿城股份 ； 物业管理：亿城物业 销售：亿城 ； 整合传播：红鹤沟通（目前） 背景 任务 要求营销顾问：成全机构 硬目标 销售指标：约15亿 成交目标：约 595套 东区： 222套VS 207套（约6.39亿） 北区： 187套VS 137套（约6.39亿） 公馆： 244套VS 235套（约1.68亿） 商业：28套VS 16套（约0.279亿） 来人目标：约11900组 注：目前来人到成交比1：20 背景 任务 要求 每日来人目标：约38组／天 （目前来人量：约8组左右） 注：09年2月23日－09年12月31日（约311天） 背景 任务 要求 背景 任务 要求 出货才是硬道理 贰 再聚焦 核心困难 双子星的互动与突围？ 教育资源落实与增值？ 联合公馆时间与形式？ 困难A：一天约38组来人怎么来？ 困难C：项目不缺大策略，执行如何做到位？ 困难B：1：20的成交率如何提高？ 第一张牌：实景品质 第三张牌：高质价比 第四张牌：华府业主 第二张牌：教育资源 优势 从“比较”中突显，从“竞争”中建立 》》 西山华府 VS 唐宁ONE 西山华府 VS 西山林语 软肋1 入住时间： 2011年交房（西山华府2009年交房） 西山华府与唐宁ONE“肉搏” 打唐宁ONE的软肋！ 软肋2 得房率： 72％ （西山华府87％，同样户型套内面积多十几个平米） 软肋3 地下室：不送地下室（西山华府东区户户送地下室，“约7—30平方米”、 北区约70％送地下室） 软肋5 容积率： 3.8高容积率 （西山华府只有1.5 ） 软肋4 物业费： 4.8元／㎡ （西山华府分2.8元／㎡ ，3.8元／㎡ ，4.2元／㎡ ） 机会1：小学落实，双学籍（小学＋附中）超越中关二小！ 机会4：居住人群：纯居住VS居住与投资混杂！ 西山华府“完全超越”唐宁ONE四大机会点！ 机会2：一期业主口碑营造（入住后的生活感受）！ 机会3：170户型样板间 VS 户型大PK！ 西山华府与唐宁ONE“肉搏” 西山华府 VS 唐宁ONE 总结 软肋1 入住时间晚 西山华府：（准）现房！ 软肋2 得房率低 西山华府：同样户型多十几个平米！ 软肋3 不送地下室 西山华府：住珑园，户户送地下室！ 软肋4 物业费高 西山华府：分类收费，合理！ 机会1：住华府，得双学籍（小学＋附中）！ 机会4：纯居住VS居住与投资混杂！ 机会2：华府情结！（业主口碑） 机会3：170㎡ 户型大PK！ ＋ 先5软再4机！ 软肋5 容积率高 西山华府：别墅级1.5！ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看