三亚项目启动期策略及物业发展建议 谨呈：三亚西元房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 [2007] GW-SZ-10 2007.4.26项目研究工作阶段划分 至今工作 2007/02/07 2007/03/07 第一阶段（终稿） 启动期策略及物业发展建议 第一阶段（中期） 项目整体定位与规划建议 第一阶段(前期） 项目市场调研 2007/03/28 结合案例，制定项目发展战略 项目整体定位 项目功能分区 开发策略建议 项目规划调整建议 项目的初步经济测算 企业背景、项目解析 项目研究目标体系建立 区域发展核心趋动力判断 区域房地产市场分析 区域产业研究 旅游度假市场分析 规划优化建议 度假产品定位深化 户型专题研究 环境景观设计优化建议 配套建议(规模…) 其它重点专题研究 2007/04/26报告结构 报告回顾 终稿核心问题 规划及启动区 户型专题 度假园林专题 酒店式公寓专题 高科技运用专题 度假区案例专题 度假生活提炼 报告总结 度假氛围专题 风格演绎 核心部分 深化部分终稿核心问题本报告解决以下三个主要方面的问题： 规划方案存在争议！ 度假风格如何打造和演绎？ 容积率太低，如何充分挖掘产品价值——小户型以及偷面积如何作？报告的出发点 基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题终稿核心问题导出 vs 形象立势 小字当先 产品发力 高价值支撑 充分挖掘低容积率优势解决方案——思路和提问 小字当先 产品发力 形象立势 充分挖掘低容积率优势 高品质建筑园林 酒店式公寓展示形象 明星产品立势 各类产品线户型尽量作小 偷面积——更多价值赠送 作小面积的同时充分满足度假特性 多排布高价值物业——提高项目整体利润水平 充分打造园林优势 思路导出 提出问题 如何打造高品质度假建筑和园林？ 小面积公寓和别墅如何作？ 度假物业的户型特征有那些？ 如何偷面积？ 度假生活方式是什么？ 规划如何排布，产品比例如何分配？ 酒店式公寓对提升项目形象效果如何？ 高科技对本项目形象效果如何？在回顾原报告之后，以下将以专题的模式深入解析上述所有问题报告回顾项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的成熟区域内，具有优良景观资源的旅游地产开发中等规模楼盘 旅游地产成熟城市 项目属性界定： 区域成熟度高 具有优质景观资源项目核心问题及解析 核心问题：三亚城市河景旅游地产大盘项目，如何获取项目的高价值支撑，以实现项目利益最大化和控制风险 战略层面问题－风险 如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险 战术层面问题－产品和价格 如何打造项目产品，实现项目的高价格 技术层面问题 产品类型及比例 启动区 商业业态及比例项目整体发展战略 利用稀缺性，改变游戏规则——强调项目稀缺价值，建立项目的区域影响力，弱化与二线海景房的价值差距。 充分挖掘项目低容积率、低密度的优势，给予项目高价值支撑 14 项目发展战略落实——基于市场实现的高价值支撑 高形象 建立三亚高端度假大盘形象，弱化无海景劣势 在高价位的情况下，控制面积，以控制总价 稀缺别墅产品和创新的度假户型增加项目价值，给客户超值的度假居住体验 结合市政园林，内外园林一同发力，以高品质园林赢得市场认同 控制总价 产品创新 园林发力 在市场可实现的前提下，适当增加酒店式公寓和商业等高价值产品体量，以提高项目利润 高价值产品三亚园林度假生活首席作品 形象关键语：度假生活更新化，度假产品精致化 ——独一无二的城市，与众不同的生活，倬尔不凡的产品 形象定位目标客户定位 边缘客户 重要客户 核心客户 资源占有型客户 产品偏好：别墅 价格承受：200-400万元 客户来源：三大经济圈高端财富阶层，本地大老板 城市享受型客户 产品偏好：小高层公寓、酒店式公寓 价格承受：40-70万元 客户来源：全国金领客户，中高阶层生意人，中高级公务员、大学教授等 产品拥有型客户 产品偏好：多层洋房，大户型公寓 价格承受：80-120万元 客户来源：本地高端客户，部分喜好居家度假氛围的养老客户 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看