2017-10-06
2011昌平牛蹄岭别墅前期策划
谨呈：北京地源达房地产开发有限公司研究思路
项目本体认识 北京别墅市场研究 项目客户来源分析 项目竞争分析：区域内部竞争 项目竞争分析：与其它高档别墅板块的竞争 项目定位 项目物业发展建议一、项目本体认识北京以得天独厚的地理位置、自然环境以及周围的配套设施，便成就了北京别墅的集中化。因此我们经常习惯性的按区域性将北京的别墅分为八大区域：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、东部泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区，而在这其中最具代表性的就是奥北别墅区与潮白河别墅区

大区位本项目位置 顺义城区（老） 北京城区 北六环路 京承高速公路 京藏高速
亚奥京北别墅区6

亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从“亚北”到“奥北”，北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐，房地产商投资别墅的热点区域。 房地产商投资的热点,从某种意义上说，成为最被看好的京城“富人区”，是一种地位和财富的象征，房地产未来的发展在“奥北板块”。随着奥运利好消息不断，奥北以及周边基础设施的建设加快，以奥北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点

亚奥京北别墅区项目周边
保利垄上
远洋傲北东方普罗旺斯
汤山庭院兴寿镇上庄村牛蹄岭旅游区北侧，距离小汤山13公里，奥运村26公里
本项目位置
上庄村在北京昌平的兴寿镇往北约10公里左右,.仅挨着公路是下庄村. 距昌平区城30公里，毗邻110国道，村域面积1296.5公顷，均为山地。该村共有560多户，人口1300多人。上庄村北连百合，西南临湖门、下庄，东连接下庄、连山石、木厂村，从村口而过的桃峪口公路为该村主要对外交通线路
牛蹄岭度假村： 餐饮、住宿、采摘、垂钓、真人CS11
二、北京别墅市场研究
北京别墅市场发展历程
1992-1997 起步期
1998-2002 停滞期
2003-2005 复苏期
2005-2008 迅速放量期
2008-2010 品质提升期2010年别墅成交量情况 成交：2010年北京别墅量跌价涨 600万以上别墅占主力 2010年北京别墅成交套数同比跌32.55%
2010年1-12月北京别墅成交量同比大幅减少。今年全年累计成交2996套，成交面积107.61万平方米，同比分别减少32.55%和29.13%。从月度成交情况来看，2010年5、6月别墅成交量急速下挫，跌至年内谷底，7月开始缓慢回升，8月以后的月均成交量保持在300套，相比住宅市场，别墅需求异常旺盛

成交均价方面，北京别墅市场的走势较为平稳，受政策影响的程度较小，仅在6月-9月期间出现较大的波动，而月成交均价最低点则出现在传统淡季2月份，为21719元/㎡，最高点为9月份，月成交均价达28752元/㎡。数据显示，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。 2010年别墅成交价情况2010年总成交金额为271.81亿元， 同比2009年的262.94亿元，上涨3.37%。从产品价格区间来看，1-12月北京成交别墅中600万以上的别墅受到市场的青睐，占60.31%，其中，千万级别墅占17.86%。 2010年频繁推出的楼市调控政策虽然让热销的楼市降了温，但不可否认的是导致部分投资资金流向高端楼市，助推别墅市场的成交，别墅的稀缺性和强抗压性让有实力的投资者青睐

2010年别墅成交金额情况
2010年北京成交热点别墅区域是城南、潮白河及中央别墅区，分别以514套、463套、371套位居前三，其中城南阳光别墅成交套数占比较去年增长了5.96个百分点。城南阳光别墅区经济型别墅成交较为集中，且深受改善性购房者的关注，因此区域出现旺盛的需求

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2010年别墅成交区域情况
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