安徽阜阳西二环项目 总体营销报告 CONTENT Ch1— 阜阳市场 Ch2— 基地分析 Ch3— 项目发展核心策略 Ch4— 项目总体定位及规划建议 Ch5— 住宅定位及设计建议 Ch6— 商业市场及定位 Ch7— 推案节点 阜阳市场分析 Chapter 1 · 宏观市场环境 · 房地产行业发展现状 · 市场竞争分析 · 客户需求分析 一、阜阳宏观市场环境 1、阜阳概况 地理位置：阜阳，地理位置优越，承东接西，呼南应北，是皖西北重要的门户，位于黄淮海平原南端、淮北平原的西部，是淮海经济圈重要组成部分。 行政区划：阜阳市辖3个市辖区（颍州区、颍东区、颍泉区）、4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、 1个县级市（界首市）、10个经济技术开发区。市口960万，是安徽省人口最多的市 历史文化：阜阳历史文化悠久，源远流长，早在新石器时代就有人类居住，并创造了辉煌灿烂的古代文化。阜阳位于中原文化区的边缘，在中原文化对周围地区辐射过程中，受到了很大的影响。一部阜阳名人史那几乎就是一部灿烂的戎马文化史。阜阳文化既有热情、奔放、浪漫、飘逸的一面，又有冷峻、深沉、朴实、厚重的一面 2、城市交通 铁路：阜阳交通便捷，四通八达。京九铁路自北向南贯穿全境，与商阜、漯阜、青阜、阜淮四条铁路在境内构成“米”字型框架，是华东二通道的起点，直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨，形成八线引入、五路交汇的铁路网 航空：阜阳西关机场位于阜阳市西南部，距阜阳市约5公里。是安徽省最早的三个民用机场之一，于2000年正式通航。阜阳机场投入运营后，曾先后开通北京、厦门、武汉、九江、广州、合肥、黄山、上海等八条航线 公路：公路以阜阳为中心，105国道和省道为骨架，辐射全市城乡、通往毗邻省市的公路交通网络已逐步形成 3、城市经济 （1）安徽城市GDP情况 二、新政房地产市场 4 月，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 新政出台 新国十条问世 同策咨询 · 专业至上 · 服务至诚 预计底，由于成交量持续萎缩带动的价格下降会使房价到达阶段性低点，购房者可在资金允许的条件下，择机入市 策略一：市场价格调整领先者，快速回笼资金。 策略二：对于未开发或在开发项目，一方面通过控制开发节奏降低支出，另一方面尽快调整短期内可售的产品线； 策略三：在有效管理好现金流的前提下，择机进行低成本储备土地 购房者 开发商 供求双方应对策略 新政影响显现，成交量日趋下降，购房者观望情绪蔓延 三、市场竞争分析 考虑到阜阳整体市场规模，以及对项目走高端路线的预期，本案竞争不仅局限区域内，也包括了与其它板块之间的竞争，在客户定位上也将体现在高端市场的争夺方面 主要竞争点 汇鑫集团旗下的商住产品； 中南投资的红星美凯龙可隆大厦22.5万平方的商住项目； 项目中五号地块的安置房项目； 同在二环内的易景国际和丽丰一品等超大楼盘商住项目 四、客户需求分析 目前阜阳居民置业的主要目的为改善居住环境，自住的比例很高，经济型房型在市场中占主导地位，高档舒展型大盘在阜阳不多见 影响置业选择因素 1、地段 地段仍是影响消费者置业的首要因素。从区域来讲，目前市中心仍是消费者首选，这也说明购房者目前仍以交通便捷、距市中心近、配套设施全等作为主要考虑因素，以汽车带动远城区住宅消费的局面还未真正形成。 2、物业形态 小高层和高层市场比例逐步增大，由于物管费、得房率等因素的制约，市场接受度仍然较弱，但市场正逐步的开始接受。 3、户型 市场以三房为主，大部分楼盘三房比例在60%左右，这主要受消费和居住习惯影响。近年由于房价的上涨对两房的需求比例在逐步的提高，其主要消费者选择目的为年青人结婚置业或老年人养老，四房的比例较小。另外对朝向要求很高，市场目前东西朝向户型普遍滞销。 4、面积 目前消费者面积选择集中在80～140平方米，尤其集中在80～120平方米之间。这说明市场消费者希望改善居住环境的同时，对住房面积的要求更贴近实际需求，并从总价上控制。 5、客户来源 消费市场中本地人占据绝大多数，部分较小拆迁安置比例。客户主要以政府公务员、私营业主、教师、医生、大中型企业单位管理人员等为主。地缘性因素对购房影响较大。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看