阜阳易景国际花园 ――营销策划报告 研展篇----市场支撑 业务篇----现场执行 策划篇----营销推广 企划篇----媒体广告 财务篇----费用核算 附件篇----数据补充 报告提纲 研展篇 ----楼市政策分析 回顾新一轮宏观政策调控措施 政策导向的变化 以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡 以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，高档物业和投资型消费影响最大 此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。 高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资成本进一步加高。 市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时机。 阜阳作为三线城市，受政策影响相对较小，然而政策的频繁出台客观上还是导致了整个购房气氛的变化 结论： ----07年房产市场回顾 新建住房结构比例得到落实。 阜阳市批准规划建设普通商品住房建筑面积139.6万平方米，其中90平方米以下的占75.4%(经济房、集资建房、安置用房16.43万平方米)。批准预售面积84.48万平方米，90平方米以下的住宅13.6万平方米，占预售房的32%。 房地产投资稳步增长。 全市共完成住宅建设开工180万平方米，竣工170万平方米(其中城区开工90万平方米)，完成住宅建设总投资18亿元，同比增长16%，在商品住宅供应中小户型商品房供应量大大提升；经济适用住房供应由去年的11.1万平方米增加到13.98万平方米。 房地产市场交易活跃。 截止07年11月底，全市共办理房屋转移登记7799起，8098套(间)，101万平方米，成交额14.2亿元；他项权利登记6425起，7030套，93.96万平方米，抵押额54亿元；其他登记312套，2万平方米。制发房屋权属证书17665本。商品房网上备案登记房屋13513套(间)，144.43万平方米 市场回顾 市场板块分析 市区一线板块，目前主力产品以小高层为主，客源相对层次在阜阳较高。本地客层占多数 环二环板块，市场主力产品多层，是城市主要的中产阶级购房区域，客层中也有部分周边郊县客户 开发区板块，产品以多层和别墅为主，客源多为周边郊县客户 市场产品价格表现 项目所在的二环板块是竞争最为激烈的区域，区域价格基本维持在3000-3500元/平米的范围内 市场产品面积表现 面积与总价控制 总价的分水岭正在向40万过渡 小面积户型正在成为市场的主力 面积变小，单价上升，是总价趋势变化的最关键因素 90/70，总价市场等多方博弈导致面积必然趋向小户型 单价与销售分析 项目所在板块08年3月1日-20日成交 整体表现价格上涨，成交量萎缩 区域整体而言，成交明显呈现下趋势，尽管目前当属淡季，但价格的上涨压力还是导致成交低靡的最大因素。 值得一提的是，我们注意到区域成交还是出现较大的落差，部分新开不久的个案，如桂花苑、万霖四期还是月均成交30余套 区域竞争个案基本分析 天筑逸景 天瑞名城 万霖花苑 上城国际 个案立面比较 个案规划比较 天筑逸景 天瑞名城 万霖花苑 上城国际 易景国际 项目推案的难点在于如何有效的规避一期内的动迁小区和西侧的办公，这两者直接影响了项目一期品质的拉升 07年区域年去化量在30万方左右 未来推案量体大，竞争压力重 区域市场存量 区域价格统计 部分项目底层带花园套接近4000元/平米 3300成为市场认可的一个支撑点 总价再次成为市场关注的要点 项目主要竞争个案要素比较，个项以10为满分 地段、规划、立面、户型这些产品面的要素，我们领先于市场 需要加强的是一些配套服务类项目，以及品牌的塑造 区域内各项目差异并不大，突破点在于业务的执行 竞争项目综合评定 ----08年市场展望 城市建设预计 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看