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在住宅调控不断加码、松绑政策遥遥无期的背景下，被定义为商业地产转型与跨越年，商业地产的发展如火如荼地开展着，一方面是市场形势一片大好，众多开发商激情介入，另一方面是开发规模越来越大，中国似乎昂首挺胸地走进商业地产新时代，且不管商业地产是否真的有那么火，但是在开发赚得盆满钵满的同时，也确实为许多大城市创下了不小的业绩，丰富了城市商业形态，充实了城市经济基础，甚至改变了城市的区域产业、商业格局、商圈布局
任何事物快速发展的同时，总是会让人提高警惕，商业地产也一样。目前关于商业地产快速发展可能会产生的问题，政府开始宏观控制平衡发展了，专家学者也开始提醒了，业内知性人士也开始反思了，即使是开发商在往钱包里装钱的时候也会想这钱是不是来得太快了。的确，这场火热的商业地产运动仍然不能掩盖其中出现的诸如空置率日趋增加、商场停业整顿等不良现象。某种形态发展到一定阶段，总是要面对前期透支留下的问题和隐患，而在此过程中，谁能够高瞻远瞩，率先变革，谁就能把握市场机会，取得更大的成功，同样，在这个分水岭上，总会有一批牺牲者和殉难者，这是历史发展的必然趋势
商业地产在城市化进程突进、城市扩大化的过程中发展起来，在新城建设和旧城改造以及城市功能转型下城市格局所留下的商业形态空白中火热起来，但是它同样要在这个过程中成熟起来以获得更稳定的发展
我们将从商业地产定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式、营销模式、招商模式、盈利模式九大方面进行剖析
转变之一：定位模式——从购物中心到特色定位
从定位来看，中国的商业地产走过了三个阶段。第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位；第二阶段是1996年以后大型超市和卖场的兴起；第三阶段是商业街的上马和购物中心的建设浪潮，由此，中国的商业地产走进了MALL时代
房地产投资中最经典的一句话是：地段、地段、地段。但是很多十字路口或者米字路口的商业地产失利证明了投资者和发展商在考虑地段的硬件因素外，更要考虑项目定位、商户结构、经营管理、营销推广等软性因子。商业地产中开业调整、经营难以为续，甚至是清场整顿，乃至转型经营的现象并不少见，这些状况其实都是因为定位不准确所引起的
因此，对于发展商来说，最需要注意的问题就是定位，对于盯着资本利益而贸然进入商业地产的没有经验的发展商更是如此。定位就是要根据项目的各种影响因素，整合可利用资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。“一站式购物”是一个很好的商业服务形态，但是却导致了同质化越来越严重的趋势，同时一味地追求“大”卖场规模效应，对项目所在区域的辐射聚合能力认识不足，则容易导致场大人稀的凄冷境遇。随着年轻化消费主题群的求新求异心理和个性化特征的日益明显，目前商业地产已经进入追求特色追求个性的时代，特色正在成为商业地产的生存与发展的灵魂，个性就是竞争力，有特色的项目才能在竞争中取得有利的地位。所以发展商应在定位上进行全面的考虑，不一定把目光都集中在购物中心这一种形式上
转变之二：决策模式——从经验主义到政府宏观调控结合三位一体决策
决策是定位的基础，只有在合理的决策模式前提下，才能做出科学的定位，并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂，市场竞争也愈演愈烈，只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析，才能做出正确的决策，而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的，正如上面所说的商业地产失败案例，根源在于定位，而定位不准确往往是由于开发商的经验主义所导致，在对环境把握不充分，未进行深入调研和综合分析的情况下，必然不能满足市场的要求，而这个苦果最后还是要由开发商来吞咽
商业地产不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要支持动力，同时，城市扩大化会带来商业地产的繁荣，而商业地产的发展也
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