谨呈 ：保利房地产（集团）股份有限公司 保利金湾地块营销策略报告 世联地产 回顾及启发 ①市场回顾 ②项目回顾 ③品牌回顾 ④目标理解 ⑤ 品牌及项目运营策略 01 珠海市场成交稳定，价格增长明显； 市场回顾 一 珠海市场施工面积保持较为平稳，竣工面积呈轻微下降趋势。 商品房销售额自07/08年异常反复之后，总体呈平稳趋势； 销售均价自始呈上升趋势，涨势较快 珠海没有市场，只有明星；大品牌占据主要市场份额；内外皆荣； 市场回顾 二 市场明显分化，主城区以中高端供应为主，全线破万；西区坦洲成为刚需产品主供应地； 市场回顾 三 情侣路沿线——珠海金边线 供应产品：170-300㎡三房/四房为主 置业群体：本地高端客户，外地投资客户，特别是内地、珠三角客户 价格区间：高层2.8-3.2万元/㎡，TH别墅3.5-7万元/㎡ 代表楼盘：凤凰山一号、凤凰海域、绿洋山庄、钰海帝景、中海银海湾 新香洲——COD新区 供应产品：改善性主流产品，以90-150㎡两房至四房为主 置业群体：珠海本地首改客户为主 价格区间：1.3-1.8万元/㎡ 代表楼盘：仁恒星园、金地伊顿山、中珠上城、香山人家 前山——工业区，近年住宅供应集中 供应产品：90-140㎡两房至四房为主 置业群体：本地首置及首改客户 价格区间：1-1.2万元/㎡ 代表楼盘：招商花园城、幸福里 南屏——前山河高端滨水住区 供应产品：120-200㎡三房/四房为主 置业群体：本地首改、再改客户，外地度假投资客户 价格区间：高层1.7-2.5万元/㎡，别墅5万元/㎡ 代表楼盘：华发新城、华发世纪城、中信红树湾 吉大——珠海CBD 供应产品：130-200㎡三房/四房为主 置业群体：本地首改、再改客户 价格区间：1.5-2.3万元/㎡ 代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山 西区——新兴城市住区 供应产品：90-120㎡两房/三房为主 置业群体：本地首置、首改及内地度假客户 价格区间：高层0.5-0.7万元/㎡，别墅：1.3-1.8万元/㎡ 代表楼盘：时代山湖海、里维埃拉、珠光新城、东方威尼斯、万威美地、西江月等 坦洲——珠海后花园 供应产品：80-120㎡两房/三房为主 置业群体：珠海本地首置客户为主 价格区间：0.5-0.7万元/㎡ 代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光海月城邦、中澳世纪城 珠海市场客户种类丰富，易于接受新事物，喜爱跟风； 市场回顾 四 万科是全国最大的开发商，你看当年万科金域蓝湾卖的时候，价格多贵啊，还这么多人买！ ——万科MAGA巡展客户语录 我好几个朋友来看过，都说这里很好，过来看看到底怎么样！几个朋友可以一起买嘛。 ——中信红树湾现场客户语录 西区市场客户结构呈现多元化趋势，规划带动下的投资价值被关注 市场回顾 五 客户对保利的印象（客户语录） 1、有名的开发商，大品牌，有实力； 2、品牌挺好的，产品比较使用，一般投资效益都不错； 实力雄厚、产品使用、投资回报率高 市场对保利有一定认知度，但了解不深，气质未显 市场回顾 六 城市新兴区域，中等规模城市精品社区，快销型刚需产品 项目回顾 ①珠海市场第一品牌阵营，产生溢价 保利目标 ③形成潜在客户基础及口碑 ③形成并维系忠诚客户群 ②项目持续增长销售，土地储备增长 近期目标 ①建立品牌影响力 ②项目一炮打响，进入良性循环（首期，量价） 远期目标 珠海市场成交稳定，价格增长明显； 珠海没有市场，只有明星；大品牌占据主要市场份额；内外皆荣； 市场明显分化，主城区以中高端供应为主，全线破万；西区坦洲成为刚需产品主供应地； 珠海市场客户种类丰富，易于接受新事物，喜爱跟风； 西区市场客户结构呈现多元化趋势，规划带动下的投资价值被关注 市场对保利有一定认知度，但了解不深，气质未显 市场现状回顾 城市新兴区域，中等规模城市精品社区，快销型刚需产品 项目回顾 建立品牌影响力 项目一炮打响，进入良性循环（首期，量价） 形成潜在客户基础及口碑 保利目标 基于以上背景思考品牌及项目的运营 品牌及项目运营策略 一、形成差异化、可持续的品牌形象 二、以品牌带项目，全城跟风 发现与对位 ①品牌形象 ②项目形象 02 发现 珠海城市的特点 珠海市民的需求 这个城市有什么，需要什么 保利能做什么 保利曾经以及正在做什么 保利能为这个城市留下什么 对位 保利项目的使命 保利品牌与资源 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看