双拼别墅组团营销方案 八方同裕 11月 在辞典里， 对于“赢”的定义是： <动经商盈利；博赛获胜。 <名做买卖所获得的利润 而优山美地项目来说，“赢”还有着更深层次的意义—— 2、市场洞悉 CONTENTS ：内容纲要： 1、自身研判 3、运筹帷幄 将对长春市净月房地产市场进行全面的了解，并对项目周边的竞争现状做以分析 提要： 综合项目过去的营销手段、销售状况、产品状况进行全面剖析 提要： 结合市场状况以及项目自身情况，对本项目进行定位，并提出相应的营销策略 提要： “从销售的角度 来审视楼盘定位、制定营销策略” 是本方案的核心主导方向 思索 Q1——优山美地究竟是怎样一种产品？ 别墅是怎样一种概念？ 双拼别墅产品的竞争力如何？ 本项目产品的优势与不足何在？ 一、什么样的房子才能称为别墅 1、占用大量风景区、天然水域等稀缺资源的而建筑。 2、永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享受。 3、位于城市最宜居的区域，其发展规模受到政府的限制。 4、代表着人们对于居住理想的终极追求形式 二、不同类型别墅特点 目前长春别墅市场上主要有独栋、叠拼、联排、双拼四种别墅类型，不同类型的别墅特特点你迥异，因此也导致不同的购买客群 独栋别墅 特点： 1、别墅中的顶级产品，面积多在400平方米以上，单价基本都超过万元。 2、多数产品为2+1的形式，即地上两层，地下一层。 3、拥有独立的车库、私人庭院，私密性高，功能完备，舒适度高。 4、产品数量少，稀缺，具有一定的不可复制性 叠拼别墅 特点： 1、别墅中的中高端产品，价格仅次于独栋别墅，高于联排和叠拼。 2、多数产品为2+1的形式，即标准层加地下室，拥有独立的车库。 3、产品在居住地舒适度、私密性等方面有着与独栋别墅相近的特性 叠拼别墅 特点： 1、别墅中的中端产品，总价低于独栋别墅，市场上比较受到欢迎。 2、面积在300平米左右，一般由地下一层加地上三层构成。 3、每栋别墅内楼层较多，对于年龄大的居者存在不便。 4、单层面积在100平米左右，空间上相对狭窄，易产生压抑感 叠拼别墅 特点： 1、别墅中的低端产品，顶越和底越两个单元组成，私密性较差。 2、多数产品为2+1的形式，即标准层加地下室或标准层加阁楼。 3、底越产品可同联排别墅相媲美，但顶越产品由于楼层较高，舒适度较差。 4、面积与联排相近，价格低于联排别墅 结论 双拼别墅=仅次于独栋别墅的次终极居住形态 数据对比 三、本项目双拼别墅深度剖析 结合本案的自身状况、竞争对手的分析，做出本案的SWOT分析，客观的反映出本案在市场竞争所处的位置 优势之一：品牌优势 长电地产经过多年的打拼，在长春地产业中占有一席之地，并成功的开发了临河风景、天地12坊、时代花园、紫盈花城等知名项目，在业界形成了良好的开发形象和口碑 优势之二：规模优势 整个社区占地36万平方米，历数净月区的别墅项目，如此规模的纯别墅项目屈指可数。规模效应加之现房实景形成的良好形象，使本项目在竞争中占有一定先机 劣势之一：地形劣势 整个项目地呈盆地状，地势很低。当风水成为为影响购房者购买因素的时候，本项目的地势在销售过程中极为不利 劣势之二：景观劣势 项目地形近似“凹”字形，北端中心被净馨花园所占据，对于地处该项目周边的双拼别墅来说，难以形成良好的景观形象。此外，双拼别墅部分位于聚业大街沿线，影响了私密性和景观 劣势之三：尾盘销售 在以往的尾盘销售上，都被购房者打上了品质欠缺的标签。此外整个项目在09年销售的过程中，营销投入较少，在整个市场上很难听到项目的声音，缺乏延续性，这就直接影响了双拼别墅的销售 劣势之四：设计缺陷 别墅产品一向注重上有天下有地的私属空间，特别是对于私家庭院的需求。而本项目在这方面则与众不同的采取了开放式的庭院设计，减少了私有空间，难以得到市场的认同 机会之一：先入为主 本项目的主要销售周期在，本年度的市场火爆，区域内的同类型产品销售势头大好，而进入，一部分别墅产品将会出现断档，此时，作为期房销售的双拼别墅，提前启动营销计划，可以先人一步的抢占明年别墅市场 机会之二：深挖客群 在别墅的销售中，老客户会带来意想不到的收效。针对本项目的老业主以及长电地产以往开发项目的业主，予以一定的政策，他们将是缩短本项目销售周期的有力武器 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看