万年花城三期营销思路探讨 4月30日 本营销策划报告是从200万平方米的大盘操作思路展开; 前 言 本策略方案在200万整体大盘考虑下，制定对1＃地具有针对性和可操作性的营销报告 我项目在许多关键时间节点上工作尚未完全落实，因此本方案在设计过程中含有部分假定条件 在制定营销报告中，不仅考虑销售产品，更是要考虑产品对200万大盘的影响力，进而提升项目整体形象，为销售后续产品奠定市场基础； 目前万年花城面临的问题 一、二期虽然卖的很好，但缺乏良好的市场形象； 由于工期、承诺兑现问题对造成销售人员及相关工作人员信心不足； 200万平方米的可持续开发问题； 1＃地的销售问题 目前万年花城面临的问题 不仅要完成销售任务； 更要确立1＃地的产品形象； 进而带动大盘的整体品质提升； 我 们 的 目 标 1＃地的任务 提升产品品质 完成销售任务 提升整体项目品质 产品价格提升 项目客群分析 产品分析 市场分析 提升产品品质的基础 提升产品品质的基础——项目客群分析 一、二期客户回顾 年龄特征 客户年龄主要集中在25～35岁之间 提升产品品质的基础——项目客群分析 一、二期客户回顾 职业特征 注：其他行业多为教师和金融业人士 房地产 服务行业 金融业 教育界 IT行业 提升产品品质的基础——项目客群分析 一、二期客户回顾 职位特征 职位以普通员工为主 提升产品品质的基础——项目客群分析 一、二期客户回顾 区域分布 工作位置分布 居住位置分布 以工作和居住在北京西南部客群为主 提升产品品质的基础——项目客群分析 一、二期客户回顾 满意度调查 提升产品品质的基础——项目客群分析 一、二期客户回顾 客群总结 客群位于经济效益好的行业中，并以地缘性年轻客群为主，产品的基本特征优势是其主要购买的原因 提升产品品质的基础——项目客群分析 竞争项目客群深度分析 瑞丽江畔 提升产品品质的基础——项目客群分析 竞争项目客群深度分析 一二期售价塔楼4300元/m2，板楼5000元/m2，供应1800套 客群特征： 以地缘性客户为主； 工作地主要在宣武、西城、崇文区； 以首次置业的自住客户为主； 看重项目的价格和位置； 年龄在25-35岁左右； 教育程度在大专以上； 提升产品品质的基础——项目客群分析 竞争项目客群深度分析 三期售价塔楼5400元/m2，板楼6300元/m2，供应800套 客群特征与一二期相比没有明显变化 由于市政道路通车，等利好因素 提升产品品质的基础——项目客群分析 竞争项目客群深度分析 星河城 提升产品品质的基础——项目客群分析 竞争项目客群深度分析 一期售价4400元/m2，供应1600套 客群特征： 以地缘性客户为主； 自住为主； 对产品文化价值要求不高； 年龄在35岁左右； 行业分布较为广泛； 提升产品品质的基础——项目客群分析 竞争项目客群深度分析 三期目前成交价5400元/m2，供应2000套 客群特征： 客群与一期客群相近； 对项目的形象包装及文化包装要求有所提升 销售条件逐步完善，社区初具规模 提升产品品质的基础——项目客群分析 1＃地项目客群特征 与一二期客户基本特征相似，对产品文化要求有所提升 项目整体定位——项目客群分析 目标客户群特质—新都市一族 既努力工作，又会享受生活，注重生活质量； 有良好教育背景，注重项目的性价比，看中项目交通的便捷性和区域的发展前景； 追求时尚，看好设计实用、舒适的户型，偏好园林景观出色的社区； 工作、生活环境有国际化痕迹，追求体面的、有品质的生活状态； 善于接受新鲜的理念，追求精神世界的丰富与享受，能够接受欧美流行元素； 提升产品品质的基础——产品分析 产品对比分析 我们通过对万年花城、星河城、远洋山水的对比分析，更加清晰地了解万年花城的优势 提升产品品质的基础——产品分析 产品对比分析—户型对比 提升产品品质的基础——产品分析 产品对比分析—价格对比 提升产品品质的基础——产品分析 产品对比分析—园林对比 项目深度分析 新都市主义 都市休闲社区 北美风情 加拿大S＋3M公司 新邻里社区 美国HOK 公司 提升产品品质的基础——产品分析 项目深度分析 简约流畅 高雅的文化品位与优良的生活质量 北美风格 经济实用 都市一族的私属空间，又是聚集、交流的平台 户型设计 提升产品品质的基础——产品分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看