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定价思路
市场背景
周边项目价格分析
项目产品分析
项目客户分析
推售与优惠策略
价格策略的形成
市场背景
政策步步紧逼,楼市现状不容乐观
新房新政:
1、贷款利率上调,首套房首付3成以上,利率上调20%;
2、二套房首付6成以上,利率高于20%;
3、目前虽然常州尚未限购三套房,但已有部分银行停贷三套房。
二手房政策:
1、对未满5年转让的房产无差额、全额征收营业税;
2、5年以上免征营业税,普通住宅(即144平方以下)免征个人所得税以及土地增值税;
3、具体征收方法为:过户价X5.25%=税金
金融政策直接限制了部分购房者的购房条件,也让广大市场客户的观望情绪日益浓重,这也直接导致了常州楼市自3月以来的持续低迷
市场背景
↓32.66%
基于上述购房政策的约制,常州市场商品房去年与今年1—5月的成交量对比如下表,整体下跌32.66%的数据,说明了今年楼市实际不容乐观
↓31.15%
市场背景
常州全市商品房住宅去年与今年1—5月的成交量对比如下表,整体下跌31.15%
↑37.5%
市场背景
今年年初万达引爆了商铺销售的热潮,也开出了最高的商业价格。从价格对比上看,今年均价提升了37.5%
↑29.2%
市场背景
常州全市商品房住宅去年与今年1—5月的价格对比,上涨了292%,较大的涨幅令刚需客户望而却步,造成了成交量的下跌
市场背景
常州在售别墅销售情况一览(武进)
据了解,武进区目前在售别墅项目共有12个,可售房源460套,其中长宇棕榈湾项目为今年新开盘,其他均为老盘的持续销售。
其他还有常发御龙山、绿地白金汉宫、新濠澜境等别墅项目或别墅产品尚未推出,但整体而言存量还是较大
市场背景
常州在售别墅销售情况一览(新北)
目前新北区在售别墅项目不多,余房在售也仅242套,但今年来讲新北区市府版块的天誉花园(总建135736平方米),通江路旁的银河湾卓苑,而薛家区域版块同时有佳兆业和九龙仓的新项目启动,新桥版块有美林湖别墅,更有江阴区域的长兴秀江南、紫阳美地山庄等项目参与竞争,后续新推案量较大
市场背景
常州在售别墅销售情况一览(天宁)
天宁区集中了目前常州最高端品牌和记黄埔的御翠园项目和销售最快的龙湖香醍漫步项目,同时还有例如银河湾明苑、荆溪福院等正在销售的具有最好口碑的市中心别墅产品,未来常发和巨凝金水岸也将推出高端别墅产品。
天宁区的别墅产品余量较大,但由于天宁区主要为主城区范围,因此所属别墅产品的价格居高不下,主要走的是高开慢走路线。龙湖香醍漫步位于天宁与新区的交界处,以较低的入市价形成了疯抢的热潮,值得本项目参考
市场背景
常州在售别墅销售情况一览(钟楼)
钟楼区的别墅产品主要集中在城西,以青枫公园周边量最大,同样价格提升也最快。可以说城西楼市的发展是薛家区域的一个写照,依托青枫公园,各竞争项目在去年共同炒热了版块的价值,成为刚需成交的主要集中地。但同样由于版块过热和价格过高,今年初城西不再是刚需成交的集中地,版块经历了沸点之后逐渐降温。
现在本项目区域发展也面临这种现状,去年河海新邦与东渡海派青城的火热销售实质正是刚需对住宅的真实追求,今年佳兆业与九龙仓项目的建设启动必将会把版块炒热,但区域住宅发展是否能够突破刚需成为投资热点,还需看北部新城整体建设的速度
定价思路
市场背景
周边项目价格分析
项目产品分析
项目客户分析
推售与优惠策略
价格策略的形成
周边项目价格分析
——主要竞争对象:东渡海派新城
目前已售336套,剩余86套,后期还有土地待开发,余量较大
周边项目价格分析
东渡海派青城目前的备案均价约为14000元/平米,左表主要选取了六联排、四联排与双拼的备案价格,可以看出该项目的价格制作仍遵循着东高西低;端高中低的基本准则,同时小面积单价高,双拼是整体利润点的最大体现
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