兴绿洲集团冠生园项目营销推广策略案
说明：本次针对兴绿洲项目营销推广的策略，是中原公司根据市场供需状况、直接竞争对手营销推广策略、潜在竞争对手、项目产品力分析等多方面因素综合调研与分析而成；旨在为项目整体营销推广运作、项目首期营销策略提供相关的参考与指导；
第一篇 市场状况综述：
说明：本篇章主要目的是从市场的供需结构、竞争对手的竞争对比分析、竞争对手营销推广手段及重心等方面，得出项目的区域占位、市场占位、产品占位、形象占位等重要因素，以期为项目的营销推广做出相应的策略方向参考；
本篇章主要开发板块、市场供需结构、潜在供需状况、竞争对手综合分析四方面进行阐述与分析；
一、从开发板块看项目的区域占位：
见下表：西部九龙坡房地产开发板块划分；（以下从板块属性、交通、配套、周边现状、楼盘数量、潜在供应等方面因素进行综合分析；）
各综合因素统计表：
项目类别
交通配套
生活配套
周边现状
开发性质
楼盘数量
潜在供应
中心区域
★★
★★
商务、商贸
旧城改造
8个
★
黄桷坪一带
★
★
老居住区
旧城改造
3个
★
奥体中心
★
★
新兴居住区
旧城改造
5个
★
高新区（石）
★★
★
高新园、居住
旧城改造
6个
★
高新区（二）
★
★
居住、工业
新城开发
9个
★
大石杨（石）
★
★
工业
旧城改造
3个
★
大石杨（九）
★
★
居住、工业
新城开发
8个
★
从以上表格可以看出：
项目所处大石杨组团，属于新旧老城的联结地，城市功能目前正处于工业向居住的转型前期，其居住区的性质将伴随着周边厂矿的搬迁而逐步呈现，未来大有潜力可诉；
项目位于石坪桥，现目前正处于工业向居住的转型期，现实人居环境不佳，但因为其属于邻近中心的旧城区，再加之工业拆迁难度不大，其潜在的居住功能属性将发展很快；
旧城开发将伴随着政策规划板块性质的转换与城市化进程的加快而取得突破；项目正好属于此区域，其未来几年也势必会形成板块开发热点之一；
综上所述，我们可以看出：
项目从城市价值的角度来说，项目现实综合质素竞争力不强，竞争能力有限；但其发展潜力较大，可以进行相关的引导；因此，在推广上我们将坚持：
城中心，未来人居生活领地的板块定位；
这样的定位，有利突出拉近项目与城市中心距离，规避现实值不足，提升客户对区域前景的信心；
二、从市场供需、竞争状况看项目的市场占位：
见下表：西部九龙坡房地产开发板块划分；（以下从板块在售楼的产品线、价格去化、目标群体方面因素进行综合分析；区域板块
主要在售项目
产品线分析
价格、去化状况
目标群体来源
规模
物业形态
户型（㎡
开发商
居住指数
单价/㎡
总价
开盘日期
未推售方量
中心区域
盾字·九龙都
9万㎡
高层公寓
23—101
★
★
3800元
13—42万
尾盘
居家物业：盛世华城、九龙湾，主要来自于九龙坡、南坪等；
其他多为投资性居住物业，客户来访量较广
盛世华城
37万㎡
住宅/办公
19—113
★
★
3800元
30—40万
推售15万方
百康年·世纪门
850户
公寓
35—72㎡
★
★
4200元
尾盘
晋愉·九龙湾
17万㎡
住宅
44—104㎡
★
★
3300元
15—32万
余17万方
西城天街
25万㎡
公寓、办公
不详
★★
★
不详
不详
未开盘
余25万方
大石杨
（石坪桥
上创·雅园
300余套
高层、多层
44—89㎡
★
★
3100元
13—20万
未开盘
300余套
居家性物业，其主要客户来自于九龙坡、周边拆迁人群，中青年
骏逸新视界
34万㎡
高层、小高层
75—118㎡
★
★★
3300元
23—35万
尾盘余200套
地博春天
10万余㎡
高层公寓
35—89㎡
★
★
3100元
20万以内
．10
大石杨（九龙园
绿韵康城
30万方
住宅
70—118㎡
★★
★★
3500元
25—42万
．8
尾盘
此区域主要以高品质居住社区为主，主要客户来自于九龙坡、高新区，其他来自南坪等区域，多为中年为主；部分小楼盘以青年为主
风和日丽
14万方
住宅、商业
28—105㎡
★
★
3300元
10—35万
未开盘
14万方
玫隆城
10万方
住宅
★
★
不详
不详
未开盘
10万方
彩云小镇
7万方
住宅
55—95㎡
★
★
不详
不详
未开盘
7万方
绿澜宝邸
2万方
住宅
46—95㎡
★
★
2900元
12—32万
不详
巴国城
15万方
住宅
77—104
★
★
不详
77—104
不详
不详
黄桷坪
广厦城
25万方
高层住宅
67—104㎡
★
★★
3300元
23—35万
不详
九龙坡、中表年
区域板块
主要在售项目
产品线分析
价格、去化状况
目标群体来源
规模
物业形态
户型
开发商
内外环境
单价
总价
开盘日期
推售方量
奥体中心
中新·城上城
80万方
商业、公寓
39—105㎡
★
★
4000元
16—40万
．10
25万方
主要来自于新龙坡、高新区的客户，部分渝中区、以青年为主
华宇公寓
10万方下
公寓
22—71㎡
★★
★
3600元
10—26万
尾盘
彩色奥邻
10万方下
公寓
51—86㎡
★
★
2900元
14—26万
．7
不详
同创奥韵
23万方
住宅
66—149㎡
★
★
3400元
18—52万
不详
不详
高新区
（石桥铺
南方新城
1000亩
住宅
不详
★
★
3000元
不详
不详
不详
多为中青年群体，渝洲新都以
国宾豪庭
22万
住宅、公寓
30—144㎡
★
★
3600元
10—40万
．4
22万方
渝洲新都
20余万方
住宅
100余方㎡
★★
★
3800元
40余方
5万方
大川国际
7万
公寓
30—86㎡
★
★
3100元
10—25万
尾盘
高新区
（二郎
尚美国际
30万方以上
板式小高层、高层
75—112㎡
★
★★
3100元
21—35万
．8
余下20余万方
同天绿岸
花园洋房
★
★★
欣茂园
12万方
高层
49—90㎡
★
★
2800元
15—28万
不详
不详
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