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纬联对项目的价值高度认知……
“对话”形象，传递着时代精神
中新城上城，重庆的核心腹地之上构筑的城市新标志形象，无疑是重庆对话中国乃至世界的窗口
北京国贸中心，坐落于东三环，以新世纪新北京的十大建筑形象“对话”世界
金茂大厦，坐落于上海陆家嘴CBD，占据城市最高点，成为上海的商务地标，她不仅是上海城市风景，更代表了城市的时代精神“对话”世界
之于企业与城市的意义
对中新企业，本项目的成功开发将为企业之于西部城市的战略性导入起到关键性作用。
对城市来说，城市综合体的建设将为城市可持续发展提供信心保障
一直以来，纬联对于项目的营销皆源于对项目最大程度的价值挖掘，而这一切皆源自实在的思考
纬联对项目的思考…
它是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；
它一般位于城市中心区域；
它能有效的解决城市中交通等方面的压力；
它朝着业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；
它一般规模较大，投资较高，经济风险大；
它的物业服务通常依靠几家专业公司的组合
思考1：项目属性决定营销方向
项目属性——以酒店、写字楼、商业、公寓均衡发展的都市综合体
城市综合体的四大发展模式
脱离了单一的产品类型和城市功能思考2：营销类型决定思考重心
营销类型——除商业外的全面销售型物业而非持有租赁型物业
它所面对的是购买型客户，而非租赁型客户；客户资源更多的需要依赖市场挖掘。
它的营销工作重心通常在于市场推广，而非经验性蓄客。
它需要更具打动力和穿透力的营销理念和执行力，博取市场的认知和认同
目标达成上，更重视项目现金流；实际操作中，营销执行策略的重要性更强思考3：产品质素决定营销策略
产品质素——都市核心区、地标形象、国际甲级、五星级酒店
城市金字塔尖的产品意味着：
目标客户更加精确，营销策略也更有针对性
基于以上共识，对本项目的启发：
不能过分依赖于租赁型或自用型客户资源
不能过分依赖于产品、物业等刚性硬件
也不能过分依赖于以量积累的运作经验
而是应当更多的通过针对性
营销策略手段实现项目价值
总结我们所面对的三个共识:
本此汇报解决的核心问题：
如何在全年目标压力之下实现突破性营销？
如何塑造和实现城市综合体的金字塔价值？
目标一：效益
目标二：品牌
价格突破，效率突破，实现稳定快速的现金流
城市明星，价值标杆，项目品牌筑就企业品牌
目标之下的问题与挑战
3、市场竞争激烈的环境下，如何塑造项目的独特吸引力？
2、目标客户停留在概念阶段，如何准确寻找和把握客户位置和心理需求？
4、如何通过营销理念提升项目更高价值？
1、城市综合体，如何关联不同物业类型的功能和互动？
5、如何确定推盘秩序和制定合理的销售策略？
…
6、如何进行销售渠道的搭建？
市场环境
MARKETING政策解读——政治性和经济性结合，结构性调整持续影响
宏观政策，主要针对住宅市场，与本项目的发展影响相对较小。
房产政策总体向“规范、从严、从紧”的方向发展，更加关注可持续发展。
产业发展是重头，项目商务、商业等物业类型终端需求前景看好，同时亦带旺投资需求。
政策限制了房地产交易的难度，增加了房地产交易的成本，抑制了短期的投机炒作，从而增加了部分长线投资的客户，而商务与商业类地产相对更适宜于长线投资。
人民币升值、物价上涨、金融市场波动，固定资产的投资仍将成为重要关注对象，持续、稳定的物业的投资价值将更加显现
纬联观点：
写字楼及商务公寓市场——发展历程
纬联小结：
90年代中期，重庆曾经出现过写字楼市场的热潮； “办公司热”和“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，一时间写字楼供不应求，97年前后达到高峰
97年-00年间，伴随着过度开发，写字楼市场瞬间冷却，“烂尾楼”成批出现
01-03年前间，随着重庆城市经济的快速增长，写字楼、商业逐步升温。在日益提高的租金价格下，性价比较高的销售型商务公寓逐渐占领了写字楼的主导市场
04-06年前后，重庆住宅市场发展势头较好，写字楼市场供应量未呈现明显增长，但需求在产生，消化部分存量
07年开始，随着重庆城市经济的蓬勃发展以及在西部发展的重要性日益增强，写字楼的需求已经逐步显现。
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