新锐国际 项目营销推广提案 铭斯特地产 2010年04月 谨呈：重庆市**房地产开发有限公司 打造中国房地产复合营销领跑者 本报告通过对项目自身的深入思考与分析，从项目营销整体战略角度出发，通过对周边市场环境深入的市场调研分析并结合近期房地产市场的追踪，对项目提出营销策划工作总体思路，并在此思路指导下作出营销阶段划分及阶段工作总体战略部署。由于未来市场具有多变性，项目实际操作过程中仍将根据实际情况对营销思路进行一定调整，相应战术也将随之进行调整。 本报告侧重于项目整体营销工作战略思路，各阶段项目推广与销售细节执行案将在执行过程中进一步深入细化。 前言 按照新锐国际项目的建筑规划、产品设计，借助项目周边优越的资源优势，项目的马到成功需要的内外条件还有哪些？我们应该怎样借助已有的资源优势将项目包装得更加完美无缺？并且尽可能小的遇到市场阻力，与周边项目形成差异化竞争优势，树立本项目高品质、高性价比项目的形象，来获得消费者的首肯和认可？ 铭斯特经过综合评估，同时根据以往操作项目的经验，我们认为：“在自身条件充分具备的情况下，合理有效的推广方式和包装手段加上铭斯特独特的营销模式及高效的案场执行力，将是本项目成功开发必须的关键问题。” NO.1 项目情况： 新锐国际（暂定推广名）位于北部新区人和立交桥旁，项目北面毗邻太湖西路路与润都世纪、东原中央美地项目隔路相望，南临泰山大道，东靠重庆著名高档别墅区“比利华豪园”，西面正对北回归线项目。本项目总用地面积11313.2平方米，总建筑面积62164.7平方米，其中住宅建筑面积18560.54平方米，办公楼建筑面积27784.56平方米，商业建筑面积4117.6平方米，地下车库11259平方米。由1栋30层住宅楼和1栋26层办公楼组成，住宅户型为套内45.24平米纯跃层设计。 我们项目发展的前世今生...... 我们项目发展的前世今生...... 项目地 比华利豪园 润都世纪 中央美地 北回归线 项目环境 NO.2 项目周边配套： 1、交通：城市公交畅通迅达，119路、125路、125B路、126路、133路、149路、208路、601路、602A路、606路、607路、821路等数十条公交线路瞬时通达主城各区；轻轨3号线(在建)、轨道交通环线(规划中)、轨道交通5号线(规划中)咫尺连接本项目；10分钟直抵江北核心观音桥商圈，与繁华触手可及。距龙头寺汽车站、火车站仅3分钟车程，距江北国际机场约20分钟车程。 2、商业生活配套：远东百货、茂业百货、新世界百货、新世纪百货等百货商场以及项目配备的商业配套丰富了人们的购物需求 。 3、教育：人民小学幼儿园（规划中）、耀华MI婴幼儿园；新牌坊小学、人和小学、人民小学；渝高中学、金科巴蜀中学、观音桥实验中学等 4、医疗、卫生：高新园人民医院、北城医院、人和医院等。 我们项目发展的前世今生...... 关于住宅楼运作的思考 …….. 优势分析（Strength） S1 项目位于北部新区核心发展区，地理优势明显，具较强市场竞争力； S2 小户型跃层设计，总价得到控制，易于炒作吸引目标客户； S3 项目交通便捷、通达度高，添加项目竞争力； S4 项目周边生活配套设施齐全，凸显项目市场竞争性； S5 教育配套齐全，学校知名度较高，具较强市场竞争性； S6 项目规模较小，易于操作，短期内可实现快速回落资金，开发风险较低。 项目SOWT分析 如何客观认识我们的项目？...... 项目SOWT分析 如何客观认识我们的项目？...... …….. 劣势分析（Weakness） W1 市场客观存在的价格抗性的劣势； W2 项目自身景观及配套设施相对较少； W3 项目规模较小，不利于树立规模化、品牌化开发形象。 W4 项目周边商业环境不够浓厚，使得本项目商业部分操作有一定难度。 …….. 机会点分析（Opportunity） O1 城市中心区可开发地块的逐步减少和新地王的不断出现，直接促进重庆市地价和房价的上涨，对于本项目的价格走高，会起到积极作用； O2 目前项目所处区域可售项目产品很少，而小户型项目历来为区域热销产品，本项目的开发正好满足了市场需求； O3 随着重庆交通的进一步完善，城乡一体化进程的加快，释放出大量的消费需求。 O4 符合青年消费者需求的户型设计和铭斯特地产独特的“复合营销模式”使项目有机会获得较高的回报； 项目SOWT分析 如何客观认识我们的项目？...... …….. 威胁点分析（Threat） T1 政府针对房地产业的宏观政策调控变动性威胁； T2 新建竞品项目与已有竞争项目分流客户威胁； T3 其他区域同质项目分流客户的威胁； 项目SOWT分析 如何客观认识我们的项目？...... 我们的竞争对手是谁，他们的打法如何？...... 通过对周边项目的调研，我们发现小区域范围内已基本无与本项目存在直接竞争的小户型项目。而能与本项目住宅存在竞争的是大区域范围内的同类型项目。故本章对周边竞争项目不做大的分析。 本项目住宅作为针对城市新贵群体—青年阶层量身定制的户型，只要制定出合理的项目定位、价格定位。最大化的挖掘项目卖点、规避不利因素外，同时配合铭斯特地产独特的“行销+坐销”的营销方式，即可以以非常小的广告投入获得非常大的项目利润。