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柏庄置业项目运营管理内训成果分析报告
报告人： 柏庄置业明源项目组 时 间：-08-10
说明
本【报告】旨在分析问题，不针对任何部门和个人。 本【报告】所涉及内容为柏庄置业项目管理现状分析及相关优化建议的初步设想，其主要为明源通过管理层访谈、内训问卷调查、公司管理资料分析所获取的信息。值得注意的是，每个部门、人员由于所处位置不同，看问题的角度可能会有所差异，结论也必有所不同。我们所得出的初步判断，乃是基于我们的经验和对企业整体的认知。 所有的初步建议是望能给柏庄置业后续工作的带来分析及借鉴作用。在后续工作过程中，建议柏庄置业不断修正这些思路，最终形成切实可行、更为具体的解决方案，以提升柏庄置业的核心运营能力。 本【报告】所有建议并非最终的结论

目录
柏庄置业项目运营管理的管理诉求
柏庄置业项目运营管理提升建议
柏庄置业启动项目运营管理的背景
摘自柏庄置业领导战略发展目标的讲话
项目运营管理是柏庄置业发展战目标的“仪表盘“
加速资产周转率需求
多项目运作需求
规范化/标准化管理需求
房地产企业的净资产回报率，主要取决于销售利润率、资产周转率和财务杠杆，而资产周转率主要取决于项目开发进度（项目计划有效管控） 好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段
多项目同时运作，需要有效的项目计划体系为主要监控手段支持 项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证
房地产项目开发中的并行、专业配合、内外接口多等特点，需要项目计划来实现有效的组织和协同 随着规模的扩大，高层决策、协调和监控，主要通过项目计划管理实现 从人盯人的个人行为，向基于计划的目标管理转变
体现企业核心的战略要求和项目运作思路 协调各专业和各维度，实现项目绩效最优 准确反映项目实际运行情况 过程预警功能 考核激励的主要依据 ……
仅有关注进度，与资金计划、财务预算衔接不紧密 各自为政，可执行性差，难以考核 缺乏分级管理原则，操作复杂，无效计划多 缺乏预警计划 过程监控和评估不严格 ……
柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
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集团
城市公司
项目部
项目月度计划
项目年度计划
编制（至各分期关键节点）
参与
参与
控制意见（确定关键节点）
组织编制主项计划
参与主项计划编制,细化到专项计划
审批专项计划（上报主项计划）
审批项目主项计划
动态调整专项计划，滚动编制月度计划
（审批专项计划，上报主项计划执行报告）月度计划备案
（考核主项计划）专项/月度计划、备案
抓一级——主导
控一级——审批
看一级——知情/原因分析
柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
抓一级
控一级
看一级
项目计划管理
集团领导关注 集团统一定义 监控项目主项计划的里程碑事件
项目职能负责人关注 主项计划的按专业口的进一步细化 工程、配套、报建、设计、营销等专项
现场工程师负责 工程类专项计划细化到单体楼栋 形象进度展示：“涂灰法”
项目经理负责 项目全生命周期、覆盖各专业口的工作计划 各职能部门间的 协同工作
柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
即时生成“项目月度资金计划”柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
深一层的理解： 计划管理的背后是管理合同 项目计划管理的背后是管理项目的现金流
项目开发计划
项目资金计划
项目经营计划
开工
地下结构完工
达预售条件（开盘）
封顶
集中入住
可售资源及推出时间
销售收入
资金支出计划
融资计划
结转收入/成本
经营计划（财务指标）
分期开发规划
项目技术指标
项目目标成本/动态成本项目经营目标3
项目基础信息
项目成本
实质是： 以项目节点计划为核心进行项目运营的过程管控
柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
项目开发计划
项目资金计划
项目进度管理
项目资金管理
项目目标
经营性现金流 年度资金预算 月度资金计划
关键节点 主项计划 专项计划
项目经营计划
项目经营开发计划包含三个核心要素:
经营类指标 销售类指标 现金类指标 财务类指标
柏庄置业启动项目运营管理的管理诉求
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