房地产集团计划运营管理 北京伟基业企业管理顾问有限公司 谢志华内容 房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度 说法一：或者我们不能按时完成进度、或者我们虽然完成了进度，但是用日夜赶工换来的、或者我们虽然按时完工了，可是留下了很多隐患 说法二：在进度和质量、成本的选择中，我优先考虑的一定是进度为什么房地产企业会关注进度？---进度本质上是现金流的问题 由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大 进度时间，决定管理费和财务费用的增加——“一天一辆奥迪？” 影响公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金 地测算低于15%的不考虑拿地，万科测算要求16％以上，龙湖测算低于19%不考 虑拿地；所以三边工程是一个常态 内外部接口多，“协同”与“协调”非常复杂 计划管理是管理人员的必备工具产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已进度本质上是现金流的问题—从碧桂园的选择中看到的进度本质上是现金流的问题—提速带来的价值 某公司提速6个月带来的收益然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题 从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题 计划本身不能解决业务模式和流程的问题 影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因 计划解决不了激励的问题 。。。。。。所以，更多的企业开始关注综合运营管理 世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理 龙湖：最早提出运营概念之一的企业 万科：总经办最早设立运营管理岗 更多中小企业开始关注运营 。。。。。。 10 所以，更多的企业开始关注综合运营管理 计划管理体系 －计划管理 管理型运营体系 －营运绩效管理 －运营计划管理 －阶段成果管理 －关键决策管理 －信息与知识管理 －流程管理 专业型运营体系 －投资决策管理 －运营绩效管理 －运营计划管理 －阶段成果管理 －关键决策管理 －资金预算管理 －目标成本管理 －信息与知识管理 －流程管理 14内容 房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理 12 影响公司快速周转的因素 组织与项目管理模式----决策速度与决策方式是影响效率的关键因素 业务流程的合理性----是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作业标准是否明确决定工作的质量；计划运营体系 产品与管理的标准化程度 项目本身的因素----政府关系、项目自然条件和主动性的政府博弈（偷面积、改规划） 是否业绩导向的文化与有无清晰的责任机制 13 案例：客观原因背后的因素 案例：某项目A区桩基础选型与施工 某项目A区别墅去年12月开始招标，基础形式（设计定）钻孔桩 3月份初施工单位进场施工 发现钻孔桩做不了，应该改成冲孔桩 但是设计建议尽量不改，成本会增加60%，但由于无法施工，经成控部门同意 3月底改成用冲孔桩，其他边坡的地方就用人工挖孔桩，（2周时间，成控才同意） 4月份已经开始施工 4月底发现有4栋别墅土质特殊，无法进行人工开挖，其他器械（冲孔、钻孔）也不行，后来就改成钢管桩（设计要重新出施工图，用了1个月的时间），招标又用了1个月的时间 7月份开始进场，采用的钢管比较特殊，要重新订货（20天） 9月份设计增加800多米钢管，完成了钢管桩部分的施工 另外3栋别墅，原设计是天然基础（直接做在土上），5月份开挖后土质达不到设计要求，改成了人工挖孔桩，6月又遇到与刚才4栋一样的情况，3栋楼讨论到现在还没有确定最终的施工方案， 6月份开始讨论方案，反复试用钢护筒、水泥管护筒、绣阀管加固、悬喷桩加固等方案，8月份最终确定此部分桩采用绣阀管加固后再开挖的方案，10月初绣阀管施工完毕，挖孔桩进场继续开挖，但是桩内土质仍达不到预想效果 本来今年希望今年年底达到预售条件，但由于以上问题，也只能拖到明年开售，竣工也只能到明年年底。 14 从万科均好中加速所看到的－难的不是快，而是又快又好 案例：万科“在均好中加速”