灌云母子松地块 项目报告 .3 市场营销核心理论： 研究市场状况 发展市场机会 寻找潜在客源 确定客源需求 细分市场 确定产品定位 确定目标客源 及客源容量 市场特性 研究市场特性 发现客源特性 确定市场目标 确定营销策略 目录 一、连云港房地产市场整体运营状况 二、灌云房地产市场研究 三、灌云别墅市场研究 四、地块属性分析 五、产品总体定位 一、连云港房地产市场整体运营状况 投资情况： 整体发展房地产开发投资主要集中在市区，各县区投资比重不大。 ，市区完成房地产开发投资55.57亿元，占全市完成总投资额的70.0%。 从各个县、区房地产开发投资完成情况看： 点评：灌云县房地产投资额占连云港总投资额的7.7%，与其他县城相当 市场供应： 全市完成房地产开发面积493.29万平方米。新增加开工面积包括：老盘的后续开工面积300万平方米；新盘开工面积900万平方米。这些新盘首期开工面积将达到300万平方米右。预计全市新开工面积将增至600万平方米 成交状况： 1月—12月市区商品住宅销售面积为126.46万平方米，同比增长74.36%，销售额达38.1亿元，同比增长88.35%。 1月份，市区普通住宅成交828套，相比同期1400余套，下滑60%。而2月份，市区仅成交普通住宅536套。截止3月9日，港城楼市房源成交套数为427套。尽管成交量出现萎缩，但并没有出现降价风波，促销优惠活动也比较平淡，全市房价基本基本稳 点评：07年供销旺，进入08年明显受到宏观调控的影响：出现观望现象、成交下滑，但总体市场价格仍然比较稳定 价格走势： ，全市商品房屋平均售价2555元/平方米，比06年上涨9.9%。其中住宅平均售价2395元/平方米，比上年上涨12.3%，（剔除经济适用房平均售价2467元/平方米，同口径比上年上涨15.6%）。 市区商品房屋平均售价3080元/平方米，比上年上涨4.2%，其中商品住宅平均售价为3012元/平方米，比上年上涨8.0%，（剔除经济适用房平均售价3188元/平方米，同口径比上年上涨14.3%）。 各县、区商品住宅平均售价和涨幅分别为： 点评：08年连云港各区域房价有所上涨，其中连云区上涨比率最高，达到15.5%，灌云县房价的上涨幅度比较合理，较07年上涨了7.2% 小结： ◇在紧缩政策环境下，连云港楼市尚在健康轨道上发展运行，受到全国房价起落行情的影响并不大。 前国家发布的一系列宏观调控政策诸如二套房新政等，却对全市楼市起到了较大影响。但由于全市的刚性住房需求增长仍然迅猛，使得楼市近期已有回暖迹象。 ◇随着政策的逐渐明朗以及市场对政策的逐渐适应，的全市楼市仍有拓展空间 二、灌云房地产市场研究 灌云县房地产市场基本情况： ◇灌云县城的房地产总体上属于起步阶段，已交付使用的商品房住宅社区仅有少数几个，但是随着外地开发商的进入，项目产品与品质正逐步成熟。 ◇新取得的地块的开发商的综合成本已于当前的市场销售价格接近，没有多少利润空间。 ◇居民收入的攀升，给灌云房地产业近年创造了广阔的发展空间。 ◇房地产总量扩张明显，增势强劲，从开始以高增长的态势发展，楼市发展快速，市场需求旺盛，房价一路攀高。 促成今年灌云房价上涨的主要原因： ◇宏观层面成本上升构成房价上涨 07年全国房地产市场价格大幅上涨，连云港等周边楼市持续走高，而灌云商品房价格多年来没有大的变化，在此大环境的推动下，灌云商品房在07年出现了较大幅度的上涨，07年呈现出价量齐升的态势。 ◇刚性需求促使房价上涨 △新婚人员对住房的需求：把新购商品房作为婚房。 △改善型居住条件需求：原有住房已经满足不了对生活品质的追求 △周边乡村入城需求：因为子女要入县城求学而需要在县城定居。 △拆迁户需求：随灌云城市建设步伐的加快，旧城改造和新城建设向纵深推进，房屋拆迁面积逐年增长。 城市化进程的加快推动房价增长，加快旧城区改造步伐，依靠市场化运作实现城市建设投资规模的不断扩大。受行政中心迁入和基础设施集中投入的拉动，新区土地大幅度升值，这样使新区和西部城区的商品房销售如日中天。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看