半山海景兰溪谷2期调研报告
一、项目概况
项目名称
半山海景兰溪谷2期
项目地址
南山区蛇口半山区沿山路东侧，西侧大南山、东侧深圳湾
开发商
深圳招商房地产
建筑设计公司
罗麦庄马香港有限公司，泛亚易道/澳大利亚普利斯规划设计有限公司，法国埃尔萨景观设计事务所
景观设计公司
澳大利亚普利斯规划设计有限公司
整合推广
主观广告
销售代理
招商置业
建筑形态
二期共6栋24层至27层高层
占地面积
46860.80平方米
建筑面积
146910.96平方米(住宅建筑面118874.1平方米
容积率
2.4
绿化率
50%
覆盖率
24%
总户数
二期共537户
车位
735
物业管理公司
深圳招商物业管理有限公司
物业管理费
4.2元/平方米
价格
27000元/平方米起价500-800万元/套
开盘时间
.7.27
入伙时间
.10.31
备注
目前已是现楼发售，只发售北面的一、二、三栋的250多套，余下的明年初发售
装修情况
现正发售的是三栋是毛坯，其余的是带精装修
二、交通及配套半山海景兰溪谷位于深圳山海国际豪宅住区——蛇口半山区，紧邻海上世界商务区域，与半山海景别墅相邻，处于大南山山阳之位，衔接起大南山与蛇口城区以及大海，整个区域是一个高端定位的豪宅区域。项目临近西部通道、跨海大桥，规划中的地铁二号线也在项目附近设有招商东路站点，但坐公交还是比较麻烦，目前只有113、K113、329、419等少量几路车从项目外南山科技园站经过，而且地铁二号线规划是到才能建成通车，所以目前周边交通状况不是很好。半山海景兰溪谷可以享受海上世界的餐饮、商务等配套，项目不远处有一个明华国际会议中心、半山美伦会所、蛇口体育中心以及半山社区中心。在工业八路大型超市沃尔玛，但是这些场所离项目都是有一定距离的，项目周边配套较少，会给生活带来不方便。项目的自身配套比较完善，据销售人员说整个半山海景兰溪谷将会有五个会所，其中二期的会所有1798.2平方米，其中有美容SPA疗馆、并建有室内恒温及室外常温双感游泳池、网球场、室内运动馆等，而与一街之隔的一期的会所有羽毛球、乒乓球场等，并配有生活会所（干洗店之类），自身的配套还是比较吸引人的。教育配套方面建有自身的幼儿园，附近有育才中学、半山小学。项目对面是一个市政公园，据介绍开发商有意在南海大道地下特别规划设置一个私家通道，将项目园林与公园直接相连。三、户型分析半山海景兰溪谷由6栋24层至27层高层组成，高端户型定位，外立面采用LOW-E玻璃。户型设计整体大方坚实厚重，“盒式”户型，设计较方正；一梯两户，双正立面；户户南北通道，拥有多层次全景露台、转角大凸窗，全方位景色；实用率约为80%左右。主力户型为170-210平方米的高层四房及280-400平方米的复式空间及HOUSE单位，选择性较大。目前发售的是现楼，无样板房观看，开放了毛坯房。户型方正客厅比较大，南面的大露台可以望见小区的整个园林及远处深圳湾，景色绝佳；北面是一些厂区，影响视觉景观；三件卧室处于玄关的两边基本上门是相对的，书房设在进门边；玄关较窄，显得比较小气，厨房只开一个小窗比较暗，可能装修之后会有所改观。 四、销售情况目前发售的是北面临街的前三栋，共有250多户，自7月27日开盘四个月来，据销售员说已经出售了100多户，与国土房产局网站上公布的数据基本一致。销售现场比较冷清，前来咨询看房的客户并不多，也看到有一家三口一起来看房的。据销售员说一期500多户04年卖时的销售期是一年零四个月，作为一个定位豪宅的项目，半山海景兰溪谷目前的销售状况还是比较乐观正常的。从国土局网站上公布的消息来看，到目前为止共售出了105套，其中西北角最靠近一期的一栋共卖出了52套，二栋和三栋由于比较靠近马路则稍微差些，而由于三栋观海景更好，相对卖得也多些，分别卖出了22套和31套，楼层分布较平均。销售面积汇总表
面积
170-175平方米
175-180平方米
180-190平方米
190-200平方米
300平方米以上复式
售出套数
46
2613占比例
43.8%
24.7%
8.6%
12.4%
10.5%
在价格方面，也许是楼盘稀缺性以及招商地产的实力，并未有降价的意向，也没有折扣优惠。销售员也一再称其项目的品质好，不会降价。
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